Tahliye Taahhütnamesi Nedir? 2026

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene yazılı olarak üstlendiği belgedir. Belge, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmeli, belirli bir tahliye tarihi taşımalı ve kiracı ya da yetkili temsilcisince imzalanmalıdır; noter onayı şart değildir. Kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa kiraya veren bu belgeye ancak o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak dayanabilir.

Tahliye taahhütnamesi örneği nasıl doldurulur?

Tahliye taahhütnamesi örneğini PDF olarak indirin.

Tahliye taahhütnamesi örneği hazırlanırken yalnızca matbu bir formun doldurulmasıyla yetinilmemeli; kiralananın fiilen teslim edildiği tarih, taahhüdün düzenlendiği tarih ve kararlaştırılan tahliye tarihi birbirinden açıkça ayrılmalıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir. Bu nedenle teslimden önce alınan bir belge, üzerinde daha sonraki bir düzenleme tarihi yazılı olsa bile uyuşmazlık konusu olabilir.

Kısa ve sade bir tahliye taahhütnamesi örneği şu içerikte düzenlenebilir:

Kiracı olarak kullanmakta olduğum … adresindeki taşınmazı, herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın …/…/…… tarihinde boşaltarak kiraya verene teslim edeceğimi kabul ve taahhüt ederim.
Kiralananın teslim tarihi: …/…/……
Taahhüdün düzenlenme tarihi: …/…/……
Kiracının adı, soyadı/unvanı: …
T.C. kimlik veya vergi kimlik numarası: …
İmza: …

Bu örnek genel bilgilendirme amacı taşır; her kira ilişkisinin tarihleri ve taraf yapısı ayrıca incelenmelidir. Belgenin hazırlanmasında tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi sürecinin süre ve ispat kuralları birlikte değerlendirilmelidir. Ankara’da tahliye taahhüdüne dayanan bir uyuşmazlıkta başvuru yolları için Ankara kira avukatı sayfasından da yararlanılabilir.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının hâlen kullanmakta olduğu kiralananı belirli bir tarihte boşaltıp kiraya verene teslim edeceğini yazılı olarak üstlendiği hukuki belgedir. Temel kanuni dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasıdır. Bu hüküm, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilen yazılı taahhüde rağmen taşınmazın boşaltılmaması hâlinde kiraya verene dava veya icra yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kendisi değildir. Kira sözleşmesi kiralananın kullanılması ve bunun karşılığında kira bedeli ödenmesine ilişkin karşılıklı borçlar doğururken tahliye taahhüdü, belirli bir tarihte boşaltma yükümlülüğü doğuran ayrı bir hukuki işlemdir.

Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene taşınmaza kendiliğinden girme, kiracının eşyasını çıkarma, elektriği veya suyu kesme ya da kapı kilidini değiştirme yetkisi vermez; bu tür davranışlar hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir. Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa tahliye ancak kanunda gösterilen icra veya dava yollarıyla, kamu gücü kullanılarak gerçekleştirilebilir.

Tahliye taahhütnamesi nasıl hazırlanır?

Tahliye taahhütnamesi hazırlanırken öncelikle kiralananın kiracıya fiilen teslim edilip edilmediği belirlenmelidir. Kanunun aradığı ölçüt yalnızca kira sözleşmesinin imza tarihi değildir; taşınmazın kullanımının gerçekten kiracıya bırakıldığı teslim tarihi önem taşır. Belgede şu üç tarih birbirine karıştırılmamalıdır:

1. Kira sözleşmesinin başlangıç ve kiralananın fiilî teslim tarihi,

2. Tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarih,

3. Kiracının taşınmazı boşaltmayı üstlendiği tahliye tarihi.

Teslim tarihinin belgeye yazılması zorunlu olmamakla birlikte taahhüdün teslimden sonra verildiğini göstermeye yardımcı olur. Düzenleme ve tahliye tarihleri gün, ay ve yıl olarak yazılmalıdır. “Yeni ev bulunursa”, “kiraya veren istediğinde”, “kira dönemi sonunda” veya “işler düzelince” gibi belirsiz ifadeler yerine kesin bir tarih kullanılmalı; metinde kiracının bu tarihte taşınmazı boşaltıp anahtarları kiraya verene teslim edeceği açıkça ifade edilmelidir. “Çıkmayı düşünüyorum” veya “uygun olursa boşaltacağım” gibi açıklamalar kesin taahhüt niteliği taşımayabilir.

Belgede kiracının adı, soyadı veya ticaret unvanı, kiralananın ayırt edilebilir açık adresi ve kiracının imzası mutlaka bulunmalıdır. T.C. kimlik veya vergi kimlik numarası, iletişim bilgileri, kira sözleşmesinin tarihi ve anahtar teslim bilgisi zorunlu unsur sayılmasa da aynı isimli kişiler veya temsil tartışmaları bakımından ispatı kolaylaştırır. Adres yeterince ayırt edici değilse ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri eklenebilir; birden fazla bağımsız bölüm veya taşınmaz kiralanmışsa hangi yerin tahliye edileceği ayrıca gösterilmelidir. Tüzel kişi kiracılarda imzalayan kişinin adı, görevi ve temsil yetkisinin dayanağı belirtilmelidir.

İmza yetkili temsilci tarafından atılacaksa vekâletname veya temsil belgesinde tahliye taahhüdü verme yetkisinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Belgenin iki nüsha düzenlenmesi ve bir nüshasının kiracıda kalması, boş alanların çizilmesi, sayfaların paraflanması ve düzeltmelerin taraflarca ayrıca imzalanması sonradan ekleme veya değiştirme iddialarını azaltır. Zorunlu olmayan bilgilerin eksikliği ile tahliye tarihi veya kiracı imzası gibi temel unsurların eksikliği aynı hukuki sonucu doğurmaz.

Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçerlidir?

Geçerlilik şartlarını taşıyan tahliye taahhütnamesi hukuken bağlayıcıdır. Bunun için belgenin yalnızca imzalanmış olması yetmez; kanunda öngörülen maddi ve şekli şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

İlk şart, taahhüdün yazılı olmasıdır. Telefonda, yüz yüze veya tanıklar yanında verilen “şu tarihte çıkarım” şeklindeki sözlü beyanlar, tanıkla doğrulansa dahi Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki yazılı tahliye taahhüdünün yerini tutmaz.

İkinci şart, taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesidir. Belirleyici olan, kiracının taşınmaz üzerinde kullanım hâkimiyetini kazandığı andır. Kanunun bu şartı aramasının amacı, kiracının konutu veya işyerini elde edebilmek için baskı altında imza atmasını önlemektir. Örneğin kira sözleşmesi 1 Mart tarihinde imzalanmış, anahtar 10 Mart tarihinde verilmişse 10 Mart günü veya öncesinde alınan taahhüt geçerlilik tartışmasına yol açabilir. Kanunda teslimden sonra beklenmesi gereken asgari bir süre öngörülmemiştir; taahhüdün teslimi izleyen gerçek bir zamanda verilmesi gerekir. Bununla birlikte her “kira sözleşmesiyle aynı tarihli” belge kendiliğinden geçersiz değildir: taşınmazı uzun süredir kullanan kiracının yenileme sözleşmesiyle aynı tarihte verdiği taahhüt veya fiilî teslimin sözleşmeden önce gerçekleştiği durumlar ayrıca değerlendirilir. Kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı, banka kayıtları, yazışmalar ve noter belgeleri bu noktada birlikte incelenebilir.

Üçüncü şart, tahliye tarihinin belirli olmasıdır. Kiracının hangi gün itibarıyla taşınmazı boşaltacağını objektif olarak anlaşılır kılmayan belgeler tahliye talebine dayanak oluşturmaz; Yargıtay, belirli bir tahliye tarihi içermeyen belgenin Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi anlamında tahliye taahhüdü sayılamayacağını kabul etmektedir. Tahliye tarihi düzenleme tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır; geçmiş bir tarihe bağlanan taahhüt belgenin içeriği hakkında tereddüt yaratır.

Dördüncü şart, taahhüdün kiracı veya bu konuda yetkili temsilcisi tarafından verilmesidir. Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası gerekir; tüzel kişi kiracılarda şirket çalışanının veya yetkisiz ortağın imzası şirketi bağlamaz. Son olarak irade açıklamasının aldatma, korkutma veya hukuka aykırı baskı sonucu verilmemiş olması gerekir; ancak baskı iddiasının yalnızca ileri sürülmesi yetmez, ispatlanması gerekir.

Noter onayının bulunmaması veya iletişim bilgilerinin yazılmaması geçersizlik nedeni değildir. Düzenleme veya tahliye tarihinin imza anında boş bırakılıp sonradan doldurulması da tek başına geçersizlik doğurmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, açığa atılan imzanın üzerinin anlaşmaya uygun doldurulduğu kabulünden hareket etmekte ve anlaşmaya aykırı doldurma iddiasının bunu ileri süren kiracı tarafından ispatlanmasını aramaktadır. Bu nedenle kiracının “tarih sonradan yazıldı” savunması başka delillerle desteklenmediğinde yeterli olmayabilir; içeriği ve tarihleri tamamlanmamış belgelerin imzalanması her iki taraf için de ciddi risk taşır.

Geçerli bir taahhüt, sonraki işlemlerle etkisini kaybedebilir. Taahhütten sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapmasının sonucu aşağıda kira sözleşmesiyle ilişki başlığında ayrıca açıklanmıştır.

Tahliye taahhütnamesi hangi taraflar arasında imzalanır?

Tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından kiraya verene karşı düzenlenir ve hukuki niteliği itibarıyla kiracının tek taraflı yazılı irade açıklamasıdır. Bu nedenle “tek taraflı olarak düzenlenemez” şeklindeki yaygın ifade isabetli değildir. Kiraya verenin imzası geçerlilik şartı değildir; ancak kiraya verenin teslim aldığına dair tarih ve imza koyması, belgenin ne zaman kendisine ulaştığını göstermesi bakımından yararlı olabilir. Taahhüdün kiraya verene ulaşmadan hukuki sonuç doğurup doğurmayacağı genel irade açıklaması kurallarına göre değerlendirildiğinden teslim tarihinin ispatı önem taşıyabilir.

Tek taraflı olması, kiraya verenin kiracı adına belge hazırlayıp imzasız biçimde kullanabileceği anlamına gelmez. Kiraya veren tarafından hazırlanmış fakat kiracının veya yetkili temsilcisinin imzasını taşımayan bir metin tahliye taahhütnamesi oluşturmaz.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa tahliye taahhüdünün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekir; çünkü kiralananın tahliyesi bölünerek yerine getirilebilecek bir borç değildir. Örneğin konutu iki kişi birlikte kiracı sıfatıyla imzalamışsa yalnızca birinin verdiği taahhüt, diğer kiracı yönünden sonuç doğurmaz. Kiracılardan birinin diğerleri adına işlem yapması ancak geçerli bir temsil yetkisine dayanması hâlinde mümkündür.

Tüzel kişi kiracılarda taahhüdün şirketi temsile yetkili organ veya temsilci tarafından imzalanması gerekir; kaşe tek başına yeterli değildir ve temsil yetkisi müşterek imzaya bağlanmışsa tek imza yetmez. Gerçek kişi kiracı adına vekil imzalayacaksa vekâletnamede bu işleme ilişkin yeterli yetki bulunmalıdır.

Tahliye taahhüdünün muhatabı kural olarak kiraya verendir. Taşınmaz sonradan satılmışsa yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmesi ve önceki kiraya verenin halefi olması nedeniyle koşulları varsa mevcut taahhüde dayanabilir. Malik ile kiraya verenin farklı kişiler olduğu durumlarda ise talep hakkı ayrıca incelenmelidir.

Tahliye taahhütnamesi noter onaylı olmak zorunda mı?

Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi veya noter tarafından onaylanması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yalnızca yazılı şekil öngörülmüş, resmî şekil şartı getirilmemiştir. Kiracı tarafından imzalanmış el yazısı veya bilgisayar çıktısı bir metin, diğer şartları taşıyorsa hukuki sonuç doğurabilir; metnin tamamının kiracının el yazısıyla yazılması gerekmez, ancak kiracının imzasını taşımalıdır.

Elektronik ortamda verilen beyanların aynı sonucu doğurup doğurmayacağı kullanılan elektronik imzanın niteliğine göre değerlendirilir. Güvenli elektronik imza, kanunen elle atılan imzayla aynı sonucu doğurabilse de sıradan e-posta, mesaj veya ekran görüntüsü her durumda tahliye taahhütnamesi yerine geçmez. İmza yerine yalnızca ad ve soyadın yazılması veya parmak izi kullanılması hâllerinde genel imza ve ispat kuralları ayrıca incelenir.

Noter işleminin önemi, geçerlilikten çok ispat gücünde ortaya çıkar. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 204. maddesi uyarınca düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği kanıtlanıncaya kadar kesin delil niteliğindedir. Noterin yalnızca imzayı onayladığı belgelerde ise imzanın ilgili kişiye ait olduğu ve onay tarihi güçlü biçimde belgelenir. HMK’nın 205. maddesi ise mahkeme huzurunda ikrar edilen veya inkâr edilmeyen adi senetlerin ispat gücüyle ilgilidir.

Noter onayı, kiralananın tesliminden önce alınan, tahliye tarihi belirsiz olan veya yetkisiz kişi tarafından imzalanan bir taahhüdü geçerli hâle getirmez; yalnızca imza ve tarih tartışmalarını önemli ölçüde sınırlandırır. Bu fark icra takibinde belirginleşir: kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse noterlikçe düzenlenmiş belge, kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını istemesini kolaylaştırır; adi yazılı belgede imza açıkça inkâr edildiğinde ise uyuşmazlığın genel mahkemede görülmesi gerekebilir.

Kiracı tahliye taahhütnamesini imzalamak zorunda mı?

Kiracı, tahliye taahhütnamesini imzalamaya hukuken zorlanamaz. Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinin kurulması için zorunlu bir unsur olarak düzenlememiştir. Taraflar tahliye taahhüdü olmadan da geçerli bir konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi kurabilir.

Kiraya veren, sözleşme serbestisi çerçevesinde taşınmazını kiraya verip vermemeye karar verebilir; ancak kiracının henüz taşınmazı teslim almadan önce imzalamak zorunda bırakıldığı taahhüt, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki koruma nedeniyle geçerli sayılmayabilir. Kiraya veren kiracıyı fiilen zorlayamaz, tehdit edemez veya belgeyi hileli biçimde imzalatamaz; böyle bir davranış işlemin bağlayıcılığını etkileyebileceği gibi şartlarına göre ceza hukuku yönünden de sonuç doğurabilir.

Kiracının hakları ve tahliye sebepleri birlikte değerlendirilirken kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları ile taahhüdün düzenlenme koşulları birbirinden ayrılmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi iptal edilebilir mi?

Tahliye taahhütnamesinin “iptali” ifadesi uygulamada geniş anlamda kullanılmaktadır. Kiracı, belgenin kiralananın tesliminden önce alındığını, imzanın kendisine ait olmadığını, tahliye tarihinin belirsiz olduğunu veya imzalayan temsilcinin yetkisiz bulunduğunu ileri sürerek belgenin baştan itibaren geçerli bir tahliye taahhüdü oluşturmadığını savunabilir. Bunun dışında yanılma, aldatma veya korkutma nedeniyle taahhütle bağlı olmadığını da ileri sürebilir.

Aldatma veya korkutma iddiasında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi önem taşır. Bu hüküm uyarınca yanılma veya aldatmanın öğrenilmesinden ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olunmadığının bildirilmemesi, işlemin onandığı sonucunu doğurabilir. Kiracının uzun süre taahhüde itiraz etmeyip ancak tahliye takibi başladıktan sonra baskı iddiasında bulunması da olayın bütün koşullarıyla birlikte değerlendirilir.

Baskı veya tehdit iddiasını ileri süren taraf, kural olarak bu iddiasını ispatlamalıdır; “istemeden imzaladım” veya “imzalamaya mecbur kaldım” şeklindeki soyut açıklama yeterli değildir. Olayın gerçekleştiği döneme ait yazışmalar, e-postalar, hukuka uygun şekilde elde edilmiş mesaj kayıtları, noter ihtarnameleri, sağlık raporları, kolluk başvuruları ve tanık anlatımları değerlendirilebilir. Gizlice alınmış ses veya görüntü kayıtlarının kullanılabilirliği, başka türlü delil elde etme imkânı ve kayıt koşulları yönünden somut olayda ayrıca incelenir. Belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda veya anahtar tesliminden önce imzalandığını gösteren tarihli yazışmalar, teslim tutanağı ve banka kayıtları ise baskı iddiasından bağımsız olarak geçersizlik savunmasını destekleyebilir.

Kira bedelinin artırılmasının teklif edilmesi, tarafların pazarlık yapması, kira sözleşmesi yapılmazsa taşınmazın kiraya verilmeyeceğinin bildirilmesi veya kiraya verenin kanuni haklarını kullanacağını söylemesi her durumda tehdit sayılmaz. Buna karşılık kiracının canına, malına veya yakınlarına yönelik ciddi zarar tehdidi altında imza atması irade sakatlığı oluşturabilir.

Belgenin iptali için her durumda ayrı bir dava açılması zorunlu değildir. Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine süresinde itiraz edebilir veya tahliye davasında geçersizlik savunmasını ileri sürebilir; somut olaya göre menfi tespit, sahtelik veya irade bozukluğuna dayalı başka talepler de gündeme gelebilir. Geçerli taahhüt ise kiracının tek başına “vazgeçtim” demesiyle ortadan kalkmaz; taahhüdün kaldırılması kural olarak kiraya verenin kabulünü gerektirir ve taraflarca yazılı biçimde belgelenmelidir.

Kiracı çıkmazsa tahliye taahhütnamesine hangi sürede ve hangi yolla dayanılır?

Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin iki temel yolu vardır: ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatmak veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak. Her iki yol bakımından da Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesindeki bir aylık süre önemlidir. Başvuru, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde yapılmalıdır; belge ne kadar güçlü olursa olsun süre kaçırılırsa o taahhüde dayanılarak tahliye talebi reddedilebilir.

İlamsız icra yolu tercih edildiğinde kiraya veren, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ve devamı maddeleri kapsamında yetkili icra dairesine başvurur. Bunun için taahhütnamenin noter onaylı olması zorunlu değildir; adi yazılı belge de takip talebine eklenebilir. İcra dairesi kiracıya Örnek No. 14 tahliye emri gönderir. Tahliye emrinde kiracıdan taşınmazı on beş gün içinde boşaltması istenir; kiracı, emrin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve on beş günlük sürenin dolmasından sonra cebrî tahliye istenebilir.

Kiracı süresinde itiraz ederse takip durur. İtirazın yalnızca “borcum yoktur” şeklinde yapılması ile imzanın, tarihin veya kira ilişkisinin açıkça inkâr edilmesi farklı sonuçlar doğurur. İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi kapsamında taahhüt noterlikçe düzenlenmişse veya kiracı imza ve tarihi kabul ediyorsa kiraya veren icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteyebilir. Adi yazılı belgedeki imza veya tarih açıkça inkâr edilmişse icra mahkemesinin inceleme yetkisi sınırlı olduğundan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası ve tahliye talebiyle başvurulması gerekebilir. İlamsız icra takibi seçeneğinde belgenin niteliği bu nedenle önem taşır.

Doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir; anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi ise bu zorunluluğun istisnasıdır; icra takibini başlatmadan önce arabulucuya başvurmak gerekmez. Buna karşılık takipteki itiraz üzerine genel mahkemede itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk dava şartı gündeme gelir.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinin on beşinci fıkrasına göre arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Aralık 2025 tarihli, 2025/2548 esas ve 2025/5852 karar sayılı kararında da ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davası bakımından arabuluculuk başvurusu ile son tutanak arasında geçen sürede bir aylık dava süresinin işlemeyeceği kabul edilmiştir. Hangi yolun daha uygun olduğu; imzanın inkâr edilip edilmediğine, belgenin noterlikte düzenlenip düzenlenmediğine ve sürelerin durumuna göre belirlenir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi seçildiğinde de imza ve tarihin inkâr edilip edilmemesi, itirazın icra hukuk mahkemesinde mi yoksa sulh hukuk mahkemesinde mi çözüleceğini belirler.

Tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihi uzatılabilir mi?

Tahliye taahhütnamesinde belirlenen tarih, kiracı ve kiraya verenin karşılıklı anlaşmasıyla uzatılabilir. Kiracının tek taraflı olarak taşınmazda kalmaya devam edeceğini bildirmesi tahliye tarihini değiştirmez; kiraya veren de kiracının rızası olmaksızın belgede yazılı tarihi öne alamaz veya değiştiremez.

Tarih değişikliği yazılı yapılmalıdır. Taraflar yeni bir tahliye taahhütnamesi düzenleyebileceği gibi önceki taahhüdün kaldırıldığını ve yeni tahliye tarihini gösteren ayrı bir protokol de imzalayabilir. Kiralanan zaten teslim edilmiş olduğundan teslim sonrası düzenleme şartı bakımından genellikle tereddüt bulunmaz; ancak bütün kiracıların ve yetkili temsilcilerin imzası yine aranır. Eski belge üzerinde tek taraflı kazıntı, silinti veya tarih değişikliği belge güvenliğini zedeler; aynı belge üzerinde yapılacak düzeltme bütün ilgililerce paraflanmalı ve tarihlendirilmelidir.

Kiraya verenin tahliye tarihi geçtikten sonra uzun süre sessiz kalması her zaman açık bir uzatma anlaşması anlamına gelmez. Ancak kira bedellerinin kabul edilmesi, yeni dönem için yazılı sözleşme yapılması veya tarafların açık yazışmaları önceki taahhüdün devam edip etmediği konusunda önem taşıyabilir. Yalnızca tahliye tarihi ertelenecekse “önceki taahhüt kaldırılmıştır”, “yalnızca tahliye tarihi değiştirilmiştir” veya “önceki taahhüt geçerliliğini korumaktadır” gibi açık ifadeler iradenin belirlenmesini kolaylaştırır. Yeni tarih belirlendikten sonra kiraya verenin bir aylık dava veya icra süresi yeni tahliye tarihine göre hesaplanır.

Sözleşme süresi bitmeden taahhüde dayanarak tahliye istenebilir mi?

Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih kira sözleşmesinin kararlaştırılan bitiş tarihinden önceyse, geçerli taahhüt kural olarak bu tarihte tahliye talep edilmesine dayanak olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, tahliye tarihinin kira sözleşmesinin sona erdiği tarihle aynı olmasını aramamaktadır.

Örneğin iki yıllık kira sözleşmesinde kiracı, taşınmazın tesliminden sonra ve serbest iradesiyle altı ay sonraki belirli bir tarihte çıkmayı taahhüt etmişse diğer koşulların da bulunması hâlinde kiraya veren bu tarihe dayanabilir. Buna karşılık sözleşme kurulurken veya taşınmaz teslim edilmeden önce sözleşme süresinden daha erken bir tarih yazılarak alınan belge geçerli olmayabilir.

Taahhüdün bulunması, tahliye tarihinden önce takip başlatılmasına izin vermez. Henüz muaccel olmayan boşaltma yükümlülüğüne dayanılarak yapılan erken başvuru usulden veya esastan reddedilebilir.

Tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesi arasında nasıl bir ilişki vardır?

Tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesi ayrı hukuki işlemler olmakla birlikte birbirleriyle doğrudan bağlantılıdır. Kira sözleşmesi bulunmadan veya kiracı taşınmazı teslim almadan geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edilemez; çünkü taahhüdü verebilecek kişi, kiralananı kullanmakta olan kiracıdır. Taahhüt, tarafların kira ilişkisinin belirlenen tarihte sona ermesi konusundaki özel düzenlemesi niteliğindedir.

Taahhütten sonra tarafların yeni bir kira sözleşmesi yapması ise önceki taahhüdü etkileyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 5 Mayıs 2026 tarihli, 2026/2877 esas ve 2026/2766 karar sayılı kararında, tahliye taahhüdünden sonra tarafların noter tasdikli yeni bir kira sözleşmesi yapması ve kiraya verenin bu sözleşmeyi kabul etmesi karşısında kira ilişkisinin yenilendiği, önceki taahhüdün hükümsüz kaldığı değerlendirilmiştir. Karar 18 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu nedenle “yalnızca kira bedelini güncelliyoruz” düşüncesiyle imzalanan yeni metinlerde eski taahhüdün durumu açıkça düzenlenmelidir.

Kira bedelinin artırılması, ödeme gününün değiştirilmesi veya yan giderlerin yeniden belirlenmesi ise her durumda yeni sözleşme kurulduğunu göstermez. Bu değişikliklerin mevcut sözleşmenin eki mi, yoksa kira ilişkisini baştan yenileyen yeni bir sözleşme mi olduğu metin ve taraf davranışlarına göre belirlenir. Kira sözleşmesinin kanun gereği kendiliğinden bir yıl uzaması da tarafların yeni bir sözleşme yapmasıyla aynı değildir ve geçerli tahliye taahhüdünü tek başına ortadan kaldırmaz.

Tahliye taahhütnamesinden sonra kira artırılabilir mi?

Tahliye taahhütnamesinin imzalanması, kira bedelinin kanuna ve sözleşmeye uygun biçimde artırılmasına engel değildir. Tahliye taahhüdü belirli tarihte taşınmazın boşaltılmasını; kira artışı ise kira ilişkisi devam ederken ödenecek bedeli düzenler.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Konut kiraları için uygulanan geçici yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Dolayısıyla 2026 yılında genel kural yeniden TBK’nın 344. maddesindeki endeks sınırıdır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal bedeller, taşınmazın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak kira tespit davası açılması mümkündür.

Kira artışının kabul edilmesi veya kiraya verenin tahliye tarihine kadar güncel kira bedelini alması kural olarak taahhüdü hükümsüz bırakmaz. Artış yeni ve bağımsız bir kira sözleşmesiyle yapılırsa sonuç değişebileceğinden, yalnızca artış protokolü yapılacaksa metnin mevcut sözleşmenin eki olduğu ve önceki tahliye taahhüdünün durumu açıkça belirtilmelidir.

Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamaması hâlinde taraflardan biri kira bedelinin tespiti davası açabilir. Bu davadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Tahliye taahhüdünün varlığı, kiracının tahliye tarihine kadar kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcunu ortadan kaldırmaz.

Tahliye taahhütnamesinde eşin rızası gerekir mi?

Tahliye taahhütnamesinde eşin rızası konusu, aile konutu hükümleri nedeniyle uzun süre farklı yargı kararlarına ve görüşlere konu olmuştur. Güncel değerlendirmede kira sözleşmesinde hangi eşin taraf olduğu, kiracı olmayan eşin kiraya verene ne zaman bildirim yaptığı ve tahliye taahhüdünün hangi tarihte düzenlendiği ayrı ayrı incelenmelidir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelebilir. Bildirimden sonra fesih işlemleri, takip ve dava bakımından her iki eşin taraf sıfatı dikkate alınmalıdır.

Kira sözleşmesini her iki eş kiracı sıfatıyla imzalamışsa birden fazla kiracı bulunduğundan tahliye taahhüdünde de iki eşin imzası gerekir. Yalnızca bir eş kiracıysa ve diğer eş taahhütten önce kiraya verene aile konutu bildirimi yaparak sözleşmenin tarafı olmuşsa da taahhüdün her iki eş tarafından verilmesi gerekir.

Kiracı olmayan eşin bildirimi geçerli taahhütten sonra yapılmışsa durum farklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20 Ekim 2025 tarihli, 2025/3374 esas ve 2025/4997 karar sayılı kararında; kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı aile konutu bildiriminin, kiracı eş tarafından bildirimden önce geçerli şekilde verilmiş tahliye taahhüdünü geriye etkili olarak geçersiz kılmayacağı kabul edilmiştir. Bu nedenle yalnızca taşınmazın aile konutu olması yeterli değildir; sözleşme taraflığı ve bildirimlerin kronolojik sırası belirleyicidir.

Tahliye taahhütnamesi hangi mevzuata tabidir?

Tahliye taahhütnamesinin temel maddi hukuk dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir. İlamsız icra süreci İcra ve İflas Kanunu’nun 272 ila 275. maddelerine tabidir; taşınmazda üçüncü kişinin bulunması hâlinde aynı Kanun’un 276. maddesi de gündeme gelebilir. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uygulanır; görevli mahkeme, aynı Kanun’un 4. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemesidir. İspat yükü, senetlerin delil niteliği ve noter belgelerinin ispat gücü de bu Kanun’a göre belirlenir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi gereğince arabuluculuk dava şartıdır; taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. İrade bozukluğu iddialarında Türk Borçlar Kanunu’nun 30 ila 39. maddeleri; aile konutu uyuşmazlıklarında Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi uygulanabilir. Temsil, tüzel kişi yetkisi ve yeni malikin durumu da olayın niteliğine göre ilgili özel hükümlerle birlikte incelenir.

Tahliye taahhütnamesi olmadan tahliye süreci nasıl işler?

Tahliye taahhütnamesinin bulunmaması, kiracının hiçbir koşulda tahliye edilemeyeceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı biçimde düzenlenmiştir. Kiraya veren, somut olayda kanunda öngörülen başka bir sebep gerçekleşmişse uygun usulü izleyerek tahliye talep edebilir.

Kiraya verenden kaynaklanan başlıca sebepler; kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı ile kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle kullanılmasının imkânsız hâle gelmesidir. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik de şartları bulunuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında kira ve yan gider borcunun verilen sürede ödenmemesi, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması yer alır. Kiranın ödenmemesi hâlinde Örnek No. 13 takip ve tahliye süreci uygulanabilir.

Kiracının kiralananı özenle kullanma, komşulara saygı gösterme veya sözleşmeye uygun davranma borcunu ağır biçimde ihlal etmesi de şartlarına göre fesih ve tahliye sebebi oluşturabilir. Her aykırılık doğrudan tahliye sonucu doğurmaz; bazı hâllerde önce yazılı ihtar ve süre verilmesi gerekir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Kiraya veren ancak uzama süreleri ve on yıllık uzama dönemiyle ilgili TBK’nın 347. maddesindeki şartlarla sebepsiz fesih hakkını kullanabilir.

Tahliye davası açılmadan önce, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekir. Kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun cevabı bu nedenle tahliye sebebine göre değişir.

Av. Muhammet Ali BEYHAN