Sahte kimlikle tapu satışında tapusu iptal edilen alıcının tapu iptali davasında ödediği yargılama giderleri de, Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre Devletin karşılayacağı zarara girer. Kurul 29 Nisan 2026’da, tapu kaydına güvenerek arsa satın alan ve tapusu gerçek malikin açtığı davayla iptal edilen alıcıların bu masraflarını da Hazineden tahsil eden direnme kararını yerinde buldu. Karar dosyayı bitirmedi; Hazinenin diğer temyiz itirazları incelenmek üzere dosya Yargıtay 5. Hukuk Dairesine gönderildi.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu direnme kararını hangi gerekçeyle yerinde buldu?
Kurul, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) Devletin sorumluluğunu düzenleyen 1007. maddesinin zararın kapsamını sınırlamadığını ve masrafların da alıcıların malvarlığını eksilttiğini belirtti:
Karar metninden
“TMK’nın 1007. maddesinde, Devletin tapu sicilinin tutulmasından doğan “bütün zararlardan” sorumlu olduğu belirtilmiş olup madde metninde, tazmin edilmesi gereken zararın kapsamı hususunda herhangi bir istisnaya yer verilmemiştir.”
“Somut olayda, tapu memurlarının gerekli özeni göstermemesi nedeniyle davacılar adına yolsuz olarak tescil edilen dava konusu taşınmazın tapu kaydı, gerçek malikin açtığı dava sonucunda iptal edilmiş, taşınmazın mülkiyeti davacıların iradesi dışında kendi uhdelerinden çıkmış, bunun yanı sıra tapu iptali ve tescil davasındaki yargılama giderleri ile tapu masraflarını ödemelerine sebebiyet vermiştir.”
“Bu durumda davacıların malvarlıklarında bir eksilmenin meydana geldiği ve maddi zarara uğradıkları açıktır.”
“Hâl böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerindedir.”
Kurul’a göre taşınmazın bedeli, tapu iptali ve tescil davasında alıcıların ödediği yargılama giderleri ve diğer masraflar birlikte “bütün zararlar” kapsamındadır. Karar oy birliğiyle verildi:
Hüküm fıkrası
“Direnme uygun bulunduğundan davalı […] vekilinin diğer temyiz itirazları yönünden inceleme yapılmak üzere dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,”
“29.04.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.”
Sahte kimlikle yapılan satışta alıcılar taşınmazı neden kaybetti?
Alıcılar, biri şirket olmak üzere, Gaziantep’te arsa niteliğindeki bir taşınmazı 8 Ağustos 2012’de 712.000 TL’ye satın aldı. Dava dilekçesine göre tapuda malikin vekili olduğunu söyleyen kişi fotoğraflı özel yetkili vekâletname gösterdi, alıcılar vekâletle satışı kabul etmedi ve satış öğleden sonra malik olarak gelen kişinin katılımıyla yapıldı. Sonradan vekâletnamenin sahte olduğu, malik gibi görünen kişinin de sahte nüfus cüzdanıyla gerçek malikin yerine geçtiği ortaya çıktı. İki kişi hakkında resmî belgede sahtecilik ve nitelikli dolandırıcılık suçlarından mahkûmiyet kararı verildi.
Gerçek malik, alıcılar aleyhine tapu iptali ve tescil davası açtı ve kazandı. Karar Yargıtay 1. Hukuk Dairesince onandı, karar düzeltme istemi reddedildi ve 29 Mayıs 2017’de kesinleşti. Alıcıların mülkiyeti bu tarihte sona erdi.
Sonucun nedeni tescilin dayanağıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesine göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan tescil yolsuzdur. TMK 1023 tapudaki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişiyi korur; ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 10 Haziran 2025 tarihli kararında (E. 2024/2753, K. 2025/2874), sahte nüfus cüzdanıyla düzenlenen sahte vekâletnameyle yapılan devirde ilk el konumundaki alıcının iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceğini kabul etti. Sahte kimlikli kişiden doğrudan satın alan bu dosyadaki alıcılar da ilk el konumundaydı; Kurul bu konuyu ayrıca tartışmadı.
Tapu sicilinden doğan zarardan Devlet nasıl sorumlu olur?
TMK 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Kurul bu sorumluluğu kusursuz sorumluluk olarak niteledi: sicil görevlisinin hukuka aykırı bir işlemi ve bununla zarar arasında nedensellik bağı yeterlidir, görevlinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz. Kurul’a göre bu sorumluluk fer’î değil, asli bir sorumluluktur.
Devlet, illiyet bağının kesildiğini ispat etmedikçe sorumluluktan kurtulamaz. Kurul’a göre bunun için zarar görenin veya üçüncü bir kişinin illiyet bağını kesecek ağırlıkta kusuru ya da öngörülemeyen bir hâl gerekir. Hazine bu dosyada nedensellik bağının bulunmadığını ve bölüşük kusur indirimi yapılması gerektiğini savundu. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi ise ilk temyiz incelemesinde Hazinenin taşınmazın bedelinden sorumlu tutulmasını yerinde bulmuştu; Kurul önündeki tartışma yalnız masraf kalemleriydi.
Görevlinin kusuru yalnız Devletle görevli arasındaki iç ilişkide sonuç doğurur: TMK 1007’nin ikinci fıkrasına göre Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, Devletin sorumluluğuna ilişkin davaların tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görüleceğini düzenler. Bu nedenle dava, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır; Çankaya’daki bir taşınmaz için bu mahkeme, oradaki diğer gayrimenkul davaları gibi Ankara’dadır. Dava Devlet adına Hazineye karşı adli yargıda açılır; bu dosyadaki dava da asliye hukuk mahkemesinde Hazineye karşı görüldü.
Devletin ödeyeceği zarara tapu iptali davasının hangi masrafları girer?
Alıcılar 24 Temmuz 2017’de açtıkları davada taşınmazın mülkiyetin kaybedildiği tarihteki değerini ve tapu iptali davası nedeniyle ödedikleri masrafları istedi. Bilirkişi kurulu taşınmazın değerini 2.428.258,85 TL olarak belirledi. İlk derece mahkemesi 8 Aralık 2020’de davayı kısmen kabul etti ve bu tutarın 29 Mayıs 2017’den itibaren yasal faiziyle Hazineden tahsiline karar verdi; bu bölümdeki tutarların hiçbiri henüz kesinleşmedi.
Mahkeme ayrıca toplam 188.968,40 TL masrafın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline hükmetti. Bu tutar tapu iptali davasındaki bakiye karar harcını, yargılama giderini, alıcılar aleyhine hükmedilen vekâlet ücretini ve temyiz peşin harcını kapsıyordu. Temyiz duruşma vekâlet ücreti, karar düzeltme harcı ve satışta ödenen tapu alım harcı da bu tutara dahildi. Alıcıların masraflar için istediği 264.791,70 TL’nin tamamı kabul edilmedi. Bölge adliye mahkemesi 14 Eylül 2023’te istinaf başvurusunu esastan reddetti.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 15 Nisan 2024’te kararı yalnız masraflar yönünden bozdu. Daireye göre TMK 1007 uyarınca tapu kaydı iptal edilen taşınmazın bedeliyle yetinilmeliydi. İlk derece mahkemesi ise alıcıların sahtecilik ve dolandırıcılığın mağduru olduğunu, Devletin sicili tutarken bunu önleyecek tedbiri almadığını ve masrafların karşılanmamasının mülkiyet hakkına müdahale olacağını belirterek önceki kararında direndi. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 373. maddesine göre direnme kararı temyiz edilince önce bozmayı veren Daire inceler; Daire kararını düzeltmezse dosyayı Hukuk Genel Kuruluna gönderir. Bu dosya da Kurul’a bu yolla geldi.
Hukuk Genel Kurulu kararından sonra Hazinenin kalan itirazları nerede incelenecek?
Kurul, dosyanın Yargıtay 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine karar verdi. Kurul’a göre Hazinenin diğer temyiz itirazları, Daire’nin bozma nedeni gereği incelenmemişti; Daire bu itirazları inceleyecek. Tazminat tutarları bu inceleme bitmeden kesinleşmez. Yukarıdaki rakamlar ilk derece mahkemesinin 8 Aralık 2020 tarihli kararındaki tutarlardır.
Masrafların “bütün zararlar” kapsamında olup olmadığı sorusu ise bu dosyada çözüldü. HMK 373/7’ye göre Hukuk Genel Kurulunun verdiği karara uymak zorunludur.
Sahte kimlikle tapu satışında alıcı Devlete ne zamana kadar dava açabilir?
TMK 1007 ayrı bir zamanaşımı süresi öngörmez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi ise Kanunda aksine hüküm yoksa her alacağı on yıllık zamanaşımına bağlar. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 27 Kasım 2024 tarihli kararında (E. 2024/2841, K. 2024/9232) bu on yıllık sürenin mülkiyet kaybının kesinleştiği tarihten başladığını belirtti. Bu dosyada tapu iptali kararı 29 Mayıs 2017’de kesinleşmiş, tazminat davası yaklaşık iki ay sonra açılmıştı.
Tazminat davasına tapu iptali kararını kesinleşme tarihiyle birlikte, ceza mahkemesi kararını, satış sırasındaki tapu belgelerini, satışta ödediğiniz tapu alım harcının ve o davada ödediğiniz her harç ve masrafın makbuzunu ekleyin. Masraf kalemlerini bu kararda olduğu gibi ayrı ayrı gösterin.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.