Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ruhsatsız işyeri kiralamada kiraya vereni kusurlu saydı ve kiracının faydalı ve zorunlu masraflarının ödenmesine ilişkin hükmü onadı. Buradaki ruhsatsızlık işyeri açma ruhsatı değil, yapının ruhsat alınmadan inşa edilmesiydi: kafe olarak işletilen yer için kiranın başlamasından kısa süre sonra yapı tatil tutanağı düzenlenmişti. Daire, 9 Ekim 2024 tarihli kararında kiraya verenin cam kapatma işlerine verdiği yazılı izni de gözetti; kiracının kira iadesi ve kâr kaybı talepleri ise reddedildi.
Yargıtay ruhsatsız işyerinde masraf kararını neden onadı?
Daire, ayıbın kiralananın teslimi sırasında var olduğunu, yapı malikinin bunu bilmesi gerektiğini ve masrafların kiraya verenin yazılı izniyle yapıldığını birlikte esas aldı. Kararın gerekçesi şöyledir:
Karar metninden
“Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; anahtar teslim tarihine kadar davacı kiracının kira bedelinden sorumlu olduğu, 12.12.2014 tarihli Yapı Tatil Tutanağında kiralananın ruhsatsız olarak inşaa edildiği belirtilmiş olup sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte ve sözleşme süresi boyunca kiralananın kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcunun kiraya veren davalıya ait bulunduğu, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken söz konusu ayıp nedeniyle kiraya veren kusurlu olduğundan faydalı ve zorunlu masraf bedelinden sorumlu olduğu,”
“…kira sözleşmesinin 12. maddesinde; … hükmünde kastedilen lüks masraflar kapsamında yer alan tezyinat, süsleme anlamında olup, anılan hükmün zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olmadığı, 01.10.2014 tarihli açılır kapanır sökülebilir cam ile kapatmaya ilişkin yazı içeriğinden bu yenilik ve değişikliklerin yapılmasına davalı kiraya veren tarafından yazılı olarak izin verildiğinin anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.”
Daire böylece hem kiraya verenin hem kiracının temyiz itirazlarını reddetti. Masraf alacağına ilişkin hüküm de kira iadesi ve kâr kaybı taleplerinin reddi de aynı onamayla kesinleşti:
Hüküm fıkrası
“Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,”
Karar oy birliğiyle verildi.
Ruhsatsız yapının kiraya verilmesi bu dosyada neden hukuki ayıp sayıldı?
Çünkü kullanıma engel, binanın fiziki durumundan değil, yapının ruhsat alınmadan inşa edilmiş olmasından doğdu. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesi kiraya verene, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcu yükler. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez. Daire, kiraya verenin bu borcu yalnız fiili teslimle ifa etmiş olmayacağını, kiralananın hangi amaçla tutulduysa o amaca elverişli biçimde teslim edilmesi gerektiğini hatırlattı.
İncelenen dosyada yer fiilen kafe olarak işletiliyordu; ayıp, yapının ruhsatsız inşa edilmiş olmasıydı ve 12 Aralık 2014 tarihli yapı tatil tutanağıyla ortaya çıktı. Daire, teslim sırasında var olan bu durumu hukuki ayıp saydı ve kiraya verenin kiralananı bu ayıptan arınmış olarak teslim etme borcu bulunduğunu belirtti.
Kararda bu maddeye ayrıca atıf yapılmasa da TBK 308, kiraya verenin kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğunu düzenler. Kiraya veren, kiracının işletmeyi önceki kiracıdan devraldığını ve yerin durumunu bildiğini savunmuştu; Daire ise ayıbın yapı malikince bilinmesi gerektiğini belirterek kiraya vereni kusurlu saydı.
Kafe kirasında mahkemeler hangi masrafa hükmetti?
Mahkemeler, zorunlu ve faydalı masraf olarak belirlenen 500.132,80 TL’ye ve 807,60 TL delil tespiti masrafına hükmetti. Kiracı şirket ile kiraya veren arasında 15 Ağustos 2014 başlangıçlı, 7 yıl 8,5 ay süreli bir işyeri kira sözleşmesi kuruldu. Kiracı yerde masraf yaparak kafeyi 10 Aralık 2014’te açtı.
İki gün sonra kapıya yapıştırılan yapı tatil tutanağıyla yapının ruhsatsız olduğu ve 30 gün içinde ruhsata bağlanması gerektiği bildirildi; Belediye Encümeni 22 Ocak 2015’te yapının yıkılmasına karar verdi. Kiracı yeri 10 Mart 2017’ye kadar kullanıp kirayı ödedi, aynı gün anahtarları teslim etti ve sözleşmenin feshini 20 Nisan 2017’de ihtarla bildirdi. Teslimden önce yaptırdığı delil tespitinde 665.656 TL masraf saptanmıştı.
Kiracı faydalı ve zorunlu masrafları, doğalgaz deplase bedelini, yıkım kararından sonra ödediği kiraları ve kâr kaybını istedi; 8 Şubat 2019’da masraf, deplase ve kira taleplerini artırdı. Bakırköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesi 2020 yılında davayı kısmen kabul etti; masraf alacağına 24 Nisan 2017’den, delil tespiti masrafına dava tarihinden işleyecek yasal faize hükmetti ve fazlaya ilişkin istemi reddetti.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi istinaf başvurularını esastan reddetti. Bölge adliye mahkemesine göre talep sebepsiz zenginleşmeye dayanıyordu ve tahsil edilecek tutar, keşif tarihinde kiralananda hâlâ bulunan ve kiraya verence benimsenerek korunan imalatın değeriydi.
Sözleşmede masraf istenemez yazıyorsa kiracı faydalı masrafı alabilir mi?
Bu dosyada alabildi. Sözleşmenin 12. maddesi, kiracının kiralananın “içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları” kendisine ait olmak üzere, süre bitiminde yapılan masraflar için tazminat isteyemeyeceğini öngörüyordu. Daire bu kaydı yorumlarken tezyinatı süsleme anlamında okudu ve kaydın yalnız lüks masrafları kapsadığını kabul etti. Kiralananın kullanımı için gerekli olan zorunlu masraflar ile değerini artıran faydalı masraflar bu kaydın dışında kaldı.
TBK 321’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir; rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı da aksine yazılı anlaşma yoksa bu işlerin yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez. Daire masraf sorumluluğunu kiraya verenin ayıptaki kusuruna dayandırdı ve 1 Ekim 2014 tarihli cam kapatma yazısını yazılı izin saydı; kararda maddenin üçüncü fıkrası tartışılmadı. Yazılı izin ve kiraya veren kusuru bulunmayan bir dosyada aynı sonuca ulaşılacağı bu karardan çıkarılamaz.
Tadilattan önce kiraya verenin yazılı iznini alın; yazıda izin verilen işleri ve sözleşme sona erdiğinde bu işlerin bedelinin ödenip ödenmeyeceğini açıkça kararlaştırın. Böyle bir yazılı anlaşma yoksa TBK 321, değer artışının karşılığını istemeye kural olarak izin vermez. Kira sözleşmesinden doğan kiracı hakları arasında kiralananda yenilik ve değişiklik yapma hakkı da bu yazılı rızaya bağlıdır. Bu dosyada kiraya veren yalnız cam balkona izin verdiğini savunmuştu; ödenecek tutar, kiralananda kalan ve benimsenen imalat üzerinden belirlendi.
Ruhsatsız kiralananda ödenen kiralar ve kâr kaybı neden istenemedi?
Kiracı yıkım kararından sonra kiralananı iki yılı aşkın süre kullanmayı sürdürdü. Daire, kiracının anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden sorumlu olduğunu belirtti. Kararda ayrıca, ayıplı teslim kullanımı imkânsızlaştırır veya azaltırsa kiracının TBK 123 ve 125 çerçevesinde ayıbı uygun sürede kiraya verene bildirmesinin beklendiği hatırlatıldı. Açık ayıplara rağmen uzun süre ses çıkarmadan kullanmanın, kiralananı mevcut hâliyle kabul olarak yorumlanabileceği de belirtildi.
İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi, kiracının kiralananı tasarrufunda tuttuğu ve ayıba dayalı seçimlik haklarını kullanmadığı sürece kirayı ödemekle yükümlü olduğunu kabul etti. Kâr kaybı talebi de ayıp ve seçimlik hakların kiraya verene yazılı ve makul sürede bildirilmemesi gerekçesiyle reddedildi. Kiracı belediye yazılarını kiraya verene ilettiğini ve sorunun çözüleceğinin söylendiğini ileri sürmüştü; mahkemeler süre veren bir ihtarın bulunmadığını esas aldı.
Ayıbı öğrendiğinizde kanundaki yolları yazılı olarak kullanın. Kiralanan teslim anında önemli bir ayıp taşıyorsa TBK 304 uyarınca kiracı, temerrüt hükümlerine (TBK 123 ve 125) başvurabilir. Bu yolda kiraya verene uygun bir süre verip seçimlik haklarını kullanır. Kiracı bunun yerine sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin haklara da başvurabilir.
Bunlardan TBK 306, ayıbın uygun sürede giderilmesini istemeyi ve ayıp kullanımı ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa verilen sürede giderilmediğinde kira sözleşmesinin feshi yolunu düzenler. TBK 307 ise ayıbın kiraya verence öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden orantılı indirim isteme hakkı tanır.
Ruhsatsız işyeri kiralamada masraf davası için hangi belgeler gerekir?
Bu dosyada kiraya verenin kusuru, yazılı izin ve masraf tutarı belgelerle ortaya kondu. Benzer bir talepte şu belgeleri dosyaya koyun:
- Belediyenin yapı tatil tutanağı, yıkım veya mühürleme kararı ve bunların kiracıya ya da kiraya verene tebliğ tarihini gösteren kayıtlar.
- Kiraya verenin tadilata verdiği yazılı izin ve iznin kapsadığı işleri gösteren yazışmalar.
- Masrafların faturaları ile kiralanandan çıkmadan önce yaptırılan delil tespiti raporu.
- Ayıbın giderilmesi için süre veren ihtarname, anahtar teslim tutanağı ve fesih bildirimi.
İncelenen dava 2017’de açılmıştı. Bugün açılacak bir davada ise önce arabulucuya başvurulmalıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, 1 Eylül 2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Anlaşma sağlanamazsa, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil kira davalarına 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar.
Kiralamadan önce yapının yapı ruhsatı bulunup bulunmadığını belediyeden sorun; bu dosyada uyuşmazlık, açılıştan iki gün sonra gelen yapı tatil tutanağıyla başlamıştı.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.