Yargıtay uygulamasına göre kiraya veren gerçek kişi, ortağı olduğu şirket ihtiyacı için tahliye isteyemez; şirketin ayrı tüzel kişiliği bulunduğundan onun ihtiyacı kiraya verenin kendi ihtiyacı sayılmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 7 Mayıs 2026 tarihli kararında, hurda geri dönüşüm işini yürüttükleri limited şirket için işyerini geri isteyen maliklerin davasının reddini oy çokluğuyla onadı. Dosyada şirket ne kira sözleşmesinde kiraya veren ne de taşınmazın malikiydi.
Yargıtay şirket ihtiyacına dayalı tahliye davasının reddini neden onadı?
Daire, kanunun ihtiyaç sahiplerini sınırlı saydığını ve ortağı olunan şirketin bu kişiler arasında bulunmadığını kabul etti. Gerekçenin belirleyici bölümü şöyledir:
Karar metninden
“Gerçek kişi kiraya veren tarafından ortağı olduğu şirket ihtiyacı için tahliye istenemez. Dairemizin istikrar kazanan uygulaması bu yöndedir.”
“Kiraya verenler gerçek kişi olarak sözleşme tarafı olduğuna göre ihtiyaçtaki zorunluluk kiraya veren gerçek kişiler bakımından somut olayda gerçekleşmemiştir. Davacıların ortağı oldukları şirket TTK hükümlerine göre kurulmuş ve ticaret siciline tescilli ayrı bir tüzel kişiliği bulunan ticaret şirketi olmakla hak ve fiil ehliyeti olarak ortaklarından ayrı ve farklı bir kişiliğe sahiptir. Dolayısıyla ortağı olunan şirket tüzel kişisi ortağın kendisi olarak kabul edilmeyeceği gibi bu kapsamda değerlendirilmez.”
Daire bu sonucu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 354. maddesine de dayandırdı; bu madde, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Vekâlet ücretinin harcı yatırılan dava değeri üzerinden hesaplanmasını da yerinde buldu ve kararı onadı:
Hüküm fıkrası
“Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,”
“07.05.2026 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.”
Onama ile davanın reddi istinaf ve temyiz denetiminden geçti. Karara, davanın kabulü gerektiğini savunan bir karşı oy yazısı eklendi.
Şirket ortağı, şirketin ihtiyacını neden kendi ihtiyacı gibi ileri süremez?
Kanun ihtiyacı kiraya verenin kendisine ve kanunda sayılan yakınlarına bağlar; şirket ise ortağından ayrı bir kişidir. TBK 350/1’e göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Daire bu listeyi sınırlı sayım olarak kabul etti; liste sözleşmeyle veya yorumla kiracı aleyhine genişletilemez.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 125. maddesi ticaret şirketlerine tüzel kişilik tanır. Daire buna göre şirketin kendi adına mal edinebildiğini, borç altına girebildiğini, dava açıp sözleşme yapabildiğini belirtti. Şirketin hak ve borçları öncelikle şirkete aittir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyacın kanunda sayılan kişilerden birine ait olması ilk şarttır. Bu dosyada dava bu şart gerçekleşmediği için reddedildi; Yargıtay kararında şirketin işyerine gerçekten ihtiyaç duyup duymadığına ilişkin bir değerlendirme yer almıyor. Daire, görüşünü desteklemek için kendi 2018 tarihli kararını ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin iki kararını gösterdi.
Kiraya verenler işyerini hangi şirket ihtiyacı için geri istedi?
Davacılar, tapuda üç ayrı bağımsız bölüm olarak kayıtlı ama aralarında fiziki ayrım bulunmayan taşınmazların malikleriydi. Hurda geri dönüşüm işini 2012 ile 2019 yılları arasında ortağı oldukları limited şirket aracılığıyla yürütmüşlerdi. 2019’da yeni fabrika binasına taşındılar ve taşınmazları 1 Ocak 2020’de davalı şirkete kiraladılar.
Organize sanayi bölgesindeki fabrikada tehlikesiz atık geri kazanım lisansı için şirket olarak yapılan başvuru, bölge yönetimince kabul edilmedi. Davacılar, faaliyetlerine devam edemedikleri için kiralananlara yeniden ihtiyaç duyduklarını ileri sürerek tahliye istedi. Kiracı ise gerçek kişinin ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için tahliye isteyemeyeceğini ve asıl amacın kira bedelini yükseltmek olduğunu savundu.
Gebze 3. Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2023/130, K.2024/804) davayı TBK 350/1 ve yerleşik Yargıtay içtihadı gereğince reddetti. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi (E.2025/563, K.2025/292) istinaf başvurusunu esastan reddetti. Davacılar temyizde ihtiyaç sahibinin malikler olduğunu, şirketin işin organizasyonu için kullanıldığını, kiracının cevap dilekçesini süresinde vermediğini ve nispi vekâlet ücretine hükmedilmesinin yanlış olduğunu ileri sürdü.
Karşı oy yazısı aile şirketinin ihtiyacını neden yeterli gördü?
Karşı oy, Yargıtay uygulamasının genel olarak bu yönde olduğunu aktardı. Ancak şirketin taşınmaz ihtiyacının ortakların da ihtiyacı olduğunu, TBK 350/1’deki ifadenin bu durumu kapsaması gerektiğini savundu ve bu dosyada davanın kabulü gerektiği sonucuna vardı. TTK’nin 573. maddesine göre limited şirket bir veya daha çok gerçek ya da tüzel kişi tarafından kurulabilir. Karşı oya göre tek kişilik şirketlerde ve aile şirketlerinde şirketin menfaati ile sahibinin menfaati ayrı değildir; işini şahsen yürüteni ihtiyaç sahibi sayıp şirket olarak yürüteni saymamak kanunun ruhuyla bağdaşmaz.
Karşı oy yazısı, aksi görüşün ortağı taşınmazı önce şirkete devredip sonra dava açmaya yönelteceğini de belirtti; taşınmaz böylece şirketin sermayesine ve sorumluluğuna gireceği için bu sonuç mülkiyet hakkının ihlali sayılacaktı. Yazıya göre şirket anne, baba, oğul ve torundan, yani TBK 350/1’de sayılan kişilerden oluşuyordu ve şirketin ihtiyacı ortakların ihtiyacından ayrı değildi.
Karşı oyun andığı Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2007 tarihli kararında (E.2007/4974, K.2007/6271) ihtiyaç şirkete değil, davacılardan birinin limited şirket ortağı olan oğluna aitti; oğul kendi adına işyeri açmak istiyordu. TBK yürürlüğe girmeden önce verilen bu kararda Daire, oğlun şirketin temsile yetkili müdürü olmadığını, işsiz olduğunu ve kiralananın açmak istediği giyim işine elverişli bulunduğunu belirtti. İhtiyacı samimi ve gerçek sayarak ret kararını bozdu.
İşyerini şirket faaliyeti için geri isteyen malik ihtiyacı nasıl göstermeli?
Önce ihtiyacın kime ait olduğunu belgelerle belirleyin. Bu dosyada faaliyet şirket tarafından yürütülüyordu ve lisans başvurusu da şirket olarak yapılmıştı; Daire davayı ortağı olunan şirketin ihtiyacına dayanan bir dava olarak ele aldı. Gerekçede şirketin bu kira sözleşmesinde kiraya veren olmadığı ve kiralananın maliki bulunmadığı da vurgulandı.
2007 tarihli kararda belirleyici olan, ihtiyacın şirkete değil, ortak olan altsoyun kendi adına açacağı işe ait olmasıydı. Bugün de TBK 350/1, kiraya verenin altsoyunun işyeri ihtiyacını tahliye sebebi sayar; ihtiyacın kanunda sayılan bir kişiye ait olduğu belgelerle gösterilir.
Süreleri de baştan hesaplayın. TBK 350, davanın belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süreleri gözetilerek belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılmasını arar.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı sayar; bu hüküm 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir. Arabulucuya başvuru da dava açma hakkı doğduktan sonra, yani bu bir aylık süre içinde yapılır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 26 Mayıs 2025 tarihli kararında süre başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığına karar verdi.
Kiracı şirket ihtiyacına dayanan tahliye davasında neye bakmalı?
Dava dilekçesinde ihtiyacın kime ait gösterildiğini ve davacının kira sözleşmesindeki sıfatını karşılaştırın. İhtiyaç, kiraya verenin ortağı olduğu bir şirketin faaliyetine dayanıyorsa TBK 350/1’deki kişi şartının gerçekleşmediğini ileri sürün. Ticaret sicili kaydı, şirket adına yapılmış ruhsat veya lisans başvuruları ve dava dilekçesindeki anlatım bu savunmayı destekler.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar. Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulandığından kiracı, kişi şartına ilişkin savunmasını ve delillerini dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki hafta içinde vereceği cevap dilekçesinde gösterir. Bu dosyada davacılar da cevap dilekçesinin süresinde verilmediğini temyiz sebebi yapmıştı; Ankara’daki işyeri tahliye davalarında bu dilekçe kira davalarında avukat desteğiyle de hazırlanabilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.