Aile konutu, tapuda şerh bulunmasa bile diğer eşin açık rızası olmadan devredilemez; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, evin son alıcısını da somut olayda iyiniyetli saymadı. Kurul, 15 Nisan 2026 tarihli kararında son alıcının satıcı şirketin ortağıyla yakın ilişkisini ve evi görmeden, üzerindeki yüklü ipotekle satın almasını birlikte ele alarak davayı reddeden direnme kararını bozdu. Karar her alıcıyı kötüniyetli saymaz: tapuya güvenen alıcının iyiniyeti asıldır ve aksini davacı eş ispat eder.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu direnme kararını hangi gerekçeyle bozdu?
Kurul önce aile konutu şerhinin niteliğini açıkladı, ardından son alıcının gösterdiği özeni dosyadaki olgular üzerinden tarttı:
Karar metninden
“Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde öngörülen sınırlandırma, taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulduğu için değil, konut aile konutu vasfı taşıdığı için getirilmiştir. Bu sebeple taşınmazın tapu kaydında aile konutu şerhi bulunmasa bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Nitekim aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir.”
“Yargıtay kararlarında değinilip benimsendiği üzere, konut ihtiyacı nedeniyle alındığı iddia edilen taşınmazın gezip görmeden ve üzerinde mevcut yüklü miktarda ipotek bedeli ile satın alınması kuşkulu hareket olarak değerlendirilmesi ve davalı yönünden şüphe doğuran bir durum olarak ele alınması gerekir.”
“Toplanan delillere göre davalılar arasında dava konusu taşınmazın satımı ile ilgili el ve işbirliği bulunduğu, taraflarla yakın ilişki içerisinde olan ve dava konusu taşınmazın üzerinde mevcut yüklü miktarda ipotek bedeli ile satın alan […]’nın yolsuz tescili bildiği veya bilmesi gerektiği, dolayısıyla 4721 sayılı Kanun’un 1023. maddesinde belirtilen iyiniyetli üçüncü kişi sayılamayacağı kabul edilmelidir.”
Kurul’a göre korumayı şerh değil, konutun aile konutu olarak kullanılması doğurur. Kurul, son alıcı yönünden yakın ilişkiyi, ipotekli ve görülmeden yapılan alımı ve ispatlanamayan konut ihtiyacı savunmasını birlikte değerlendirdi.
Direnme kararı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 371. maddesi uyarınca, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin bozma gerekçesi benimsenerek bozuldu:
Hüküm fıkrası
“Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Kanun’un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 2. fıkrası uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 15.04.2026 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi”
Aile konutu şerhi yoksa eş evi rızası olmadan satabilir mi?
Hayır; şerhin yokluğu yalnız evi satın alan üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını etkiler, tapuya iyiniyetle güvenen alıcının kazanımı ise korunur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 194. maddesi, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, aile konutunu devredemeyeceğini ve üzerindeki hakları sınırlayamayacağını düzenler. TMK 193 eşlere her türlü hukuki işlemi yapma serbestisi tanır; aile konutu bu serbestinin kanundaki istisnasıdır.
Kurul, sınırlamanın emredici olduğunu da vurguladı: bu korumadan önceden vazgeçilemez ve açık rıza ancak belirli bir işlem için verilebilir. Rıza için şekil şartı yoktur, sözlü de verilebilir, ancak açık olmalıdır. Rızanın varlığını, aile konutu üzerinde tasarrufta bulunan eş ispat eder.
Malik olmayan eş, TMK 194/3 uyarınca tapu müdürlüğünden konutla ilgili aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Şerh korumayı başlatmaz, ancak TMK 1020’ye göre kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez; şerhli bir evi alan kişi aile konutu niteliğini bilmediğini savunamaz. Diğer eşin rızasını sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş ise TMK 194/2 uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Olayda aile konutu hangi devirlerle son alıcıya geçti?
Eşler 18 Eylül 2010’da evlenmişti ve koca adına kayıtlı daire aile konutu olarak kullanılıyordu. Koca evi 22 Şubat 2016’da, davacı kadının ağabeyinin ortağı olduğu bir şirkete sattı. Şirket de 6 Ekim 2017’de daireyi üçüncü bir kişiye devretti. Davacı kadın, rızası alınmadığını ileri sürerek iki devrin iptalini ve evin yeniden eşi adına tescilini istedi.
Davalı koca 24 Mayıs 2018’deki duruşmada davayı kabul etti ve devri eşinin rızasını almadan yaptığını söyledi. Şirket, kredi borcu nedeniyle haciz riskine karşı aileye yardım için evi aldığını savundu. Son alıcı ise taraflarla akraba olmadığını, evi konut ihtiyacı için aldığını ve tapuda malik görünen şirkete güvendiğini ileri sürdü.
İlk derece mahkemesi 25 Mart 2021’de davayı kabul etti. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi 21 Haziran 2023’te bu kararı kaldırdı ve son alıcıyı TMK 1023 kapsamında iyiniyetli sayarak davayı reddetti. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 14 Mayıs 2024’te bu kararı bozdu; Bölge Adliye Mahkemesi önceki gerekçesini tekrarlayarak direndi ve dosya Hukuk Genel Kuruluna geldi.
Aile konutunu satın alan kişi ne zaman iyiniyetli sayılmaz?
TMK 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur. TMK 1024 ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını düzenler. Kurul’a göre eşin açık rızası olmadan yapılan ilk devir geçerli değildi; tartışma, son alıcının bu yolsuzluğu bilip bilmediği ya da bilmesi gerekip gerekmediği üzerinde toplandı.
TMK 3 uyarınca kanunun iyiniyete sonuç bağladığı durumlarda asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Bu yüzden son alıcının kötüniyetli olduğunu davacı eş ispat eder ve Kurul’a göre tapu kaydının yolsuz olduğuna dair gerekçesiz, soyut bir iddia bu karineyi ortadan kaldırmaz. Aynı maddenin ikinci cümlesi ise durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişinin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını öngörür.
Kurul, kötüniyetin ispatında fiili karinelerden yararlanılabileceğini belirtti; taşınmazın çok sık el değiştirmesi veya rayiç değerinin çok altında satılması bunlara örnektir. Bu dosyada tanık beyanları, fotoğraflar ve sosyal medya görüntüleri son alıcının şirket yetkilisiyle akrabalığa dayalı yakın ilişkisini gösterdi. Konut ihtiyacı savunması delille desteklenmedi ve Kurul, evin hiç görülmeden alınmasını hayatın olağan akışına uygun bulmadı.
Hukuk Genel Kurulu bozmasından sonra aile konutu davası nasıl sürer?
HMK 373/5 uyarınca direnme kararı temyiz edilince dosyayı önce kararına direnilen daire inceler; daire direnmeyi yerinde görmezse dosyayı Hukuk Genel Kuruluna gönderir. Bu davada Kurul, 2. Hukuk Dairesinin bozma gerekçesini benimsedi ve kararını kesin olarak verdi.
Bozulan karar Bölge Adliye Mahkemesinin yeniden esas hakkında verdiği karar olduğundan Kurul, HMK 373/2 uyarınca dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesine gönderilmesine karar verdi. HMK 373/7’ye göre Hukuk Genel Kurulunun kararına uymak zorunludur. Bozma gerekçesine göre davanın kabulü gerekir; tapu kaydına ilişkin yeni hükmü ise Bölge Adliye Mahkemesi kuracaktır.
Eşi aile konutunu habersiz satan kişi hangi delillere dayanabilir?
Önce evin devir tarihinde aile konutu olarak kullanıldığını gösterin; ikamet kayıtları, tanıklar ve faturalar bu olgu için kullanılabilir, devre açık rıza verildiğini ise devri yapan eş ispat etmek zorundadır. Son alıcıya karşı onun satıcı tarafla ilişkisini, satın alma koşullarını ve evi görüp görmediğini gösteren delilleri toplayın. Tapu kayıtlarındaki devir tarihleri, satış bedeli, ipotek kayıtları ve tanık beyanları bu karardaki olgularla aynı türdendir.
Bu davada eş, şirket ve son alıcı birlikte davalı gösterildi ve tapu iptali ve tescil davası ile bütün devirlerin iptali, evin yeniden eş adına tescili istendi. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi de 24 Ekim 2024 tarihli bir kararında (E. 2024/3454, K. 2024/7856) alıcının satıcı eşin arkadaşı olduğunu ve evli olduğunu bildiğini gözeterek davayı reddeden kararı bozmuştu.
TMK 194’e dayanan dava, 4787 sayılı Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanun’un 4. maddesi uyarınca aile hukukundan doğan bir dava olarak aile mahkemesinde görülür. Aile mahkemesi kurulmayan yerlerde bu işlere, aynı Kanun’un 2. maddesi uyarınca Hâkimler ve Savcılar Yüksek Kurulunun belirlediği asliye hukuk mahkemesi bakar. Dava sürerken evin yeniden satılması hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştıracak veya imkânsız hâle getirecekse HMK 389 uyarınca tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.