Komşu ortak alana izinsiz yapı yaparsa ne yapılır?
Komşunuzun ortak alana izinsiz yapı yaptığını görürseniz önce yapının ortak yerde mi yoksa kendi bağımsız bölümünde mi olduğunu belirleyin, ardından yöneticiye yazılı başvurun; sonuç alınamazsa arabulucu ve sulh mahkemesi yolu işletilir. Kat malikleri, ortak yerlerden yararlanırken doğruluk kuralına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür; bu yükümlülük 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesinde düzenlenmiştir.
Kanun’un 19. maddesindeki rıza şartı ihlal edildiyse yapı izinsizdir. Hangi rızanın arandığı yapının türüne göre değişir: ortak yere tesis yapılması beşte dört, çatıya kat çıkılması oybirliği, daireye işyeri kullanımı getirilmesi ise kütük kaydına göre oybirliği gerektirir. Aşağıdaki bölümler bu üç durumu ayırır; sonra başvuru sırası ve deliller anlatılır.
Yapı sınırı tartışmalıysa tapu kaydını, yönetim planını ve onaylı mimari projeyi birlikte inceleyin. Bu üç belge hangi yerin ortak, hangisinin bağımsız bölüm olduğunu gösterir ve dava dilekçesinin dayanağını oluşturur. Taşınmazın genel müdahale hukukundaki yeri için el atmanın önlenmesi davası ayrıca ele alınmıştır.
Ortak alana yapı için beşte dört yazılı rıza ne zaman gerekir?
Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. 634 sayılı Kanun’un 19. maddesinin ikinci fıkrası bu oranı arar; bahçeye kalıcı yapı, merdiven boşluğuna dolap, ortak duvara açıklık veya ortak alanın kapatılması bu kapsama girer.
Oran, arsa payına göre değil kat malikleri sayısına göre hesaplanır ve rıza yazılı olmalıdır. Örneğin beş bağımsız bölümlü apartmanda dört malikin imzalı muvafakati varsa oran sağlanmış olur; sözlü onay veya toplantıda sessiz kalmak bu şartı karşılamaz.
Rıza bulunsa bile anayapıya zarar verecek değişiklik yapılamaz. Taşıyıcı kolonu kesen, bina cephesini bozan veya yapının güvenliğini etkileyen müdahaleye maliklerin çoğunluğu onay verse de karşı çıkılabilir. Kanun, mahkemece tespit edilen acil onarım gereğini ayrıca düzenler; acil durum iddiası yapının izinsiz yapılmasına gerekçe yapılacaksa bu tespit aranır.
Çatıya kat çıkmak veya çatıyı kullanmak için hangi rıza gerekir?
Çatılar, bacalar ve genel dam terasları 634 sayılı Kanun’un 4. maddesine göre her hâlde ortak yerdir. Çatıya kalıcı bir yapı veya tesis eklenmesi ortak yerde tesis sayılır ve beşte dört rıza kuralına bağlanır.
Çatıya kat çıkılması başka bir kategoridir. Kanun’un 44. maddesi anagayrimenkulün üstüne kat ilavesini veya çekme kat yerine tam kat yapılmasını kat malikleri kurulunun oybirliği kararına bağlar. Arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi ve kat irtifakının tescili de gerekir; beşte dört rıza bu hâlde yeterli olmaz.
Bu ayrım dava stratejisini belirler. Komşu çatıya sadece yapı eklediyse beşte dört rıza oranı tartışılır; yeni bir kat veya bağımsız bölüm oluşturduysa oybirliği olmadığını göstermek yeterlidir. Her iki durumda da çatı ortak yer olduğu için dava yalnız çatının altındaki kişileri değil bütün kat maliklerini ilgilendirir.
Komşu daireyi işyerine çevirirse hangi hak doğar?
Kütükte mesken olarak görünen bağımsız bölümde dükkân, imalathane, lokanta veya galeri gibi bir yer ancak kat malikleri kurulunun oybirliği kararıyla açılabilir. Bunu 634 sayılı Kanun’un 24. maddesi düzenler; karar yönetici veya bir kat malikinin istemiyle bütün bağımsız bölümlerin kütük sayfalarına şerh edilir.
Kütükte iş veya ticaret yeri olarak kayıtlı bölümde işyeri kullanımı bu hükmün konusu değildir. Hastane, klinik ve benzeri kurumlar ise kütükte mesken, iş veya ticaret yeri görünse bile kurulamaz. Önce tapu kütüğündeki nitelik kaydını ve kat malikleri kurulu kararı olup olmadığını kontrol edin.
İşyerine çevirme ortak alan işgalinden farklıdır. Komşu kendi dairesinde ticari faaliyet yürütüyorsa itiraz Kanun’un 24. maddesine dayanır. Aynı komşu merdiven sahanlığına tabela, mal veya dolap koyuyorsa ortak yere müdahale vardır ve 19. maddedeki rıza şartı ayrıca tartışılır. Her iki durumda da 18. maddedeki rahatsız etmeme yükümlülüğü gündeme gelir.
Yöneticiye ve kat malikleri kuruluna nasıl başvurulur?
İlk başvuru yöneticiyedir. 634 sayılı Kanun’un 35. maddesi yöneticiye kurul kararlarını yerine getirme, anagayrimenkulün korunması ve onarımı için tedbir alma, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açma görevleri verir. Yapının fotoğrafını, tarihini ve yerini yazılı dilekçeyle bildirip yapının kaldırılmasını talep edin; dilekçenin bir örneğini elden teslim ve imza karşılığı bırakın.
Yönetici harekete geçmezse kat malikleri kurulu toplanabilir. Kurul kararları noter tasdikli karar defterine yazılıp imzalanır ve karara aykırı oy verenler gerekçelerini defterde belirtir; bu defter, yapıya kimin rıza verdiğini göstermesi bakımından delil olur.
Kurul izinsiz yapıya onay verdiyse kararı iptal ettirmek gerekir. Kanun’un 33. maddesine göre toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Karar yok veya mutlak butlanla sakatsa bu süre koşulu aranmaz.
Yöneticinin dava açma görevi borç ve yükümlerini yerine getirmeyen malikleri kapsar; aidat alacağı ise farklı bir uyuşmazlıktır ve apartman aidatı ödemeyen malik hakkındaki yoldan yürür.
Yapıyı kaldırtmak için arabulucuya mı mahkemeye mi gidilir?
Önce arabulucuya gidilir. 634 sayılı Kanun’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; bunu 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi öngörür. Düzenleme 28 Mart 2023’te yayımlanmış, 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiştir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir; bu nedenle başvuru belgesini ve son tutanağı dosyada saklayın.
Dava aşamasında 634 sayılı Kanun’un 33. maddesi, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat malikinden veya onun katından kira ya da oturma hakkı gibi bir nedenle devamlı yararlanan kişiden zarar gören kat malikine, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteme imkânı tanır. Hâkim ilgilileri dinler, kanun ve yönetim planına göre derhâl karar verir ve kısa bir süre tayin eder.
Dilekçede yapının durdurulması, kaldırılması ve eski hâle getirilmesi talepleri açıkça yazılır. Hangi talebin hangi davada ileri sürüleceği olayın niteliğine ve dayanılan hükme bağlıdır. Yapı aynı zamanda belediye izni olmadan yapılmışsa idari yoldaki sonuçlar için kaçak yapı yıkım kararının iptali süreci ayrı değerlendirilir.
Eski hale getirme davasında hangi deliller toplanır?
Dilekçeye eklenecek temel belgeler tapu kaydı, yönetim planı ve onaylı mimari projedir. Bu belgeler ortak yer ile bağımsız bölüm sınırını gösterir; 634 sayılı Kanun’un 4. maddesi ortak yerlerin kapsamını, 19. maddesi ise mimari durumun korunmasını düzenlediği için yapının projeye aykırılığı bu kayıtlarla ispatlanır.
Karar defteri rıza ve onay iddiasını çürütür. Komşu kurulun izin verdiğini ileri sürüyorsa kararın defterde yazılı ve imzalı olup olmadığına, imzalayan sayısının beşte dörde ulaşıp ulaşmadığına bakılır. Defter ve belgelerin saklanması yöneticiye ait bir görevdir; defter elinizde yoksa yöneticiden yazılı olarak isteyin.
Yapının inşa öncesi ve sonrası fotoğrafları, tarihli görüntüler ve komşuların yazılı beyanı uygulamada sık kullanılan deliller arasındadır. Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişi aracılığıyla yapıyı projeyle karşılaştırır; bilirkişi raporu, yapının anayapıya zarar verip vermediğini ve onaylı projeye uygun olup olmadığını gösterir.
Komşu hâkimin kararına uymazsa ne olur?
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilir. Bunu 634 sayılı Kanun’un 33. maddesinin son fıkrası düzenler; ceza tutarı kanun metnindeki aralıkla belirlenir ve uygulandığı yıldaki güncel tutar dosyada ayrıca sorulmalıdır.
Komşu yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse kat mülkiyetinin devri istenebilir. Kanun’un 25. maddesinin üçüncü fıkrası, hâkimin 33. madde uyarınca verdiği emre rağmen bir yıl ısrar edilmesini çekilmezliğin her hâlde mevcut olduğu bir durum sayar.
Devir davası açma kararı kat malikleri sayısının ve arsa paylarının çoğunluğuyla alınır; tek bir komşu kararı tek başına bu sonucu doğurmaz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında dosyanın belgelerine göre izlenecek yol için Ankara gayrimenkul avukatı sayfasında çalışma alanı anlatılmıştır.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.