Ev Kaporası İadesi: Satıcı Vazgeçerse Ne Olur? 2026

Satıcı vazgeçerse ev kaporası iadesi istenebilir mi?

Satıcı vazgeçtiyse ev kaporası iadesi istenebilir; kapora bağlanma parasıysa verdiğiniz tutar geri alınır, cayma parası ise yalnızca resmî şekilde yapılmış bir sözleşmede kararlaştırılmışsa satıcıdan iki katı istenir. Sonuç dört soruya bağlıdır: kaporanın niteliği, satışın tapuda yapılıp yapılmadığı, kimin vazgeçtiği ve paranın hangi yolla tahsil edileceği.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesi, sözleşme yapılırken verilen paranın cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılacağını düzenler; aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa bu para esas alacaktan düşülür. Satış hiç gerçekleşmezse bu paranın satıcıda kalması için bir sebep kalmaz; geri isteme sebepsiz zenginleşme hükümlerine veya sözleşmeden dönmenin sonuçlarına dayanır. Hangisine dayanılacağı olayın seyrine göre belirlenir.

Aşağıdaki bölümler bu sırayı izler: önce kaporanın niteliği, sonra resmî şekil, ardından emlakçıya ödenen kapora ve tahsil yolu.

Kapora bağlanma parası mı, cayma parası mı sayılır?

Kanun’un 177. maddesine göre sözleşme yapılırken verilen para varsayılan olarak bağlanma parasıdır; yani sözleşmenin kurulduğunu gösterir ve satış bedelinden düşülür. Alıcıya caymak için ayrıca bir hak tanımaz. “Kapora” sözcüğünün yazılmış olması, tek başına cayma parası kararlaştırıldığını göstermez.

Cayma parası, paranın taraflara cayma hakkı karşılığında verildiğinin sözleşmeden veya makbuzdan anlaşılmasıyla söz konusu olur. Uygulamada cayma parası olduğunu ileri süren taraf bunu kanıtlamak zorunda kalır; madde ispat yükünü açıkça yazmaz, bu sonuç uygulamadaki yorumdur.

Makbuzda veya mesajlarda şu ifadelere bakın: paranın hangi taşınmaz için ve hangi bedelin parçası olarak alındığı, cayma halinde ne olacağının yazılıp yazılmadığı, parayı kimin adına kimin aldığı. Bu ifadeler hangi kuralın uygulanacağını belirler.

Cayma parası kararlaştırılmışsa satıcı iki katını öder mi?

6098 sayılı Kanun’un 178. maddesi, cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her birinin caymaya yetkili olduğunu söyler. Parayı veren alıcı cayarsa verdiği tutarı bırakır; parayı alan satıcı cayarsa aldığı tutarın iki katını geri verir.

Ev satışında bu sonuç, geçerli bir sözleşmenin varlığına bağlıdır. Örneğin noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde paranın cayma hakkı karşılığı verildiği yazıyorsa ve satıcı başka bir alıcıyla anlaştığı için vazgeçtiyse, alıcı verdiği tutarın iki katını isteyebilir. Sözleşme resmî şekilde yapılmamışsa kural değişir; bu durum bir sonraki bölümde anlatılır.

Kapora yalnızca bağlanma parasıysa satıcı yalnız aldığını iade eder; vazgeçme nedeniyle alıcının uğradığı zarar ayrıca tazmin konusu olabilir. İki katın istenebilmesi için hem cayma parasının varlığı belgelenmeli hem de ev satışında sözleşme resmî şekilde yapılmış olmalıdır.

Tapuda satış yapılmadıysa kapora anlaşması geçerli olur mu?

6098 sayılı Kanun’un 237. maddesi taşınmaz satışının ve satış vaadinin resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirtir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi aynı kuralı taşınmaz mülkiyetini devreden sözleşmeler için koyar. Satışın tapu müdürlüğünde veya satış vaadinin noterde yapılması gerekir; adi yazılı ya da sözlü satış alıcıyı bağlamaz, satıcıyı da bağlamaz.

Bu nedenle satıcı vazgeçince alıcının elinde teslim edilmiş para dışında bağlayıcı bir satış kalmaz. Verilen kapora, geçersiz sözleşmeye dayandığı için sebepsiz zenginleşme hükümleriyle geri istenir. Şekle uymayan sözleşmedeki cayma kaydının da aynı akıbete uğradığı, bu yüzden makbuza veya adi yazılı anlaşmaya dayanan ev satışında iki katın değil verilenin iadesinin istendiği uygulamada ve öğretide kabul edilen görüştür; madde metni bu sonucu açıkça yazmaz.

Satış vaadi noterde yapılmışsa tablo değişir: alıcı parayı geri istemek yerine devri zorlayabilir. Bu yol, satış vaadine dayanan tapu iptali ve tescil davasında ele alınır; satıcı resmî şekilde satmayı kabul etmiş ama devretmiyorsa tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir.

Emlakçıya verilen kapora satıcı vazgeçince kimden istenir?

Kaporayı emlakçıya verdiyseniz önce makbuza bakın: para emlakçının adına mı, satıcı hesabına iletilmek üzere mi alınmış, hangi amaçla alınmış? Para hâlâ emlakçıdaysa iade ilk olarak ondan istenir; satıcıya aktarılmışsa satıcıdan da talep edilebilir. Hangisinin muhatap olacağı makbuzdaki kayda ve paranın akıbetine bağlıdır.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 16. maddesi, yetkili işletmenin alıcı ve satıcıyla en az üç nüsha yazılı alım satıma aracılık sözleşmesi düzenlemesini öngörür. Sözleşmede satış bedeli, ödeme yöntemi ve kararlaştırılmışsa cayma bedeli ile ceza koşulu yer alır. Yönetmelikte kapora sözcüğü geçmediği için iade sorumluluğu genel borçlar hukukuna ve makbuza dayanır.

Yönetmeliğe 29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Ek madde 1 ile taşınmaz satış bedelinin ödeme sistemi üzerinden ödenmesi kuralı eklenmiş, bu madde 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de değiştirilmiştir. 1 Aralık 2026’ya kadar yapılacak satışlarda ödeme sistemi zorunlu değildir; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir. Düzenleme satış bedelini ele alır, kaporaya özgü ayrı bir kural içermez; tarihi işlem gününde yeniden kontrol edin.

Kapora geri alınırken ihtarname, icra takibi, hakem heyeti ve dava arasında hangisi seçilir?

Yolu seçmeden önce delilleri toplayın: banka dekontu, makbuz, ilan sayfasının görüntüsü, satıcı veya emlakçıyla yazışmalar ve tanıklar. Yazılı sözleşme olmaması hak kaybı yaratmaz; ödemenin yapıldığı ve amacı bu belgelerle gösterilir.

İlk adım ihtarnamedir. Vadesi gelmiş bir borçta borçlu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; iade için süre veren noter ihtarı bu sonucu doğurur. Satıcı ihtara rağmen ödemezse ilamsız icra takibi başlatılabilir; dekont ve makbuz, borçlu itiraz ettiğinde alacağı ispatlamak ve itirazın kaldırılmasını istemek için gerekir. Talepte alacağın miktarı ve sebebi gösterilir; borçlu ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir ve itiraz takibi durdurur. Takip aşamasındaki ayrıntılar için icra takibi sayfası kullanılabilir.

Satıcı emlakçı, müteahhit gibi ticari veya mesleki amaçla hareket eden biriyse işlem tüketici işlemi sayılır ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 68. maddesi uyarınca parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurulur. Sınır her takvim yılı yeniden belirlenir; başvuru günündeki tutarı kontrol edin. Bireysel bir ev sahibine karşı bu yol açık değildir. Tüketici başvurusunun işleyişi tüketici hukuku sayfasında anlatılır.

İtiraz gelirse veya cayma parasının iki katı gibi tartışmalı bir talep varsa, dava açılır ve mahkeme kapora niteliğini, şekil eksikliğini ve tutarı belirler. Ödeme belgesi net ve tutar tartışmasızsa icra takibi, niteliğin tartışmalı olduğu durumda ihtar ve dava daha sağlam bir yol olur.

Kapora iade alacağı ne kadar sürede zamanaşımına uğrar?

Kanun’un 82. maddesi sebepsiz zenginleşmeden doğan geri isteme hakkını, hak sahibinin bu hakkı öğrendiği tarihten iki yıl, her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten on yıl sonra zamanaşımına uğratır. Kanun’un 146. maddesi ise aksine hüküm bulunmayan alacaklar için on yıllık genel süreyi öngörür.

İade talebinin sebepsiz zenginleşmeye mi, sözleşmeye mi dayandığı olayın seyrine göre değişir; bu yüzden kısa süre esas alınmalı ve satıcının vazgeçtiği tarihten itibaren beklemeden ihtar gönderilmelidir.

Kapora niteliğinin belirsiz olduğu, emlakçı ile satıcı arasında paranın nerede kaldığının bilinmediği veya şekil eksikliğinin bulunduğu dosyalarda talep dayanağı gayrimenkul hukuku yönünden belgelerle birlikte netleştirilebilir.

Av. Muhammet Ali BEYHAN