Müteahhidin borcu nedeniyle arsaya haciz konulabilir mi?
Müteahhidin borcu nedeniyle arsaya haciz, haciz tarihinde taşınmaz tapuda müteahhit adına kayıtlı değilse hukuka uygun olmaz; arsa sahibi bu durumda hacizin kaldırılmasını icra mahkemesinden ister. Belirleyici olan sözleşme değil, haciz günündeki tapu kaydıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı, borçlu müteahhit ile arsa sahibinin taşınmazlarını birbirine karıştırmaz.
Haciz, taşınmazda tapu siciline bildirilerek yapılır ve malikin tasarruf hakkını sınırlar; bu kural 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 91. maddesinde yer alır. Müteahhidin alacaklısı yalnızca borçlunun malvarlığına girdiği görünen taşınmaza ulaşabilir. Yargıtay uygulamasında da hacizli taşınmazın haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olması aranır.
Kat karşılığı sözleşmesi yapılmış bir arsada tapu hâlâ arsa sahibi adınaysa, müteahhidin şahsi borçları için konulan haciz yanlış taşınmaza gelmiş demektir. Haczin sonradan tapuda görünmesi bu sonucu değiştirmez; önce güncel tapu kaydını ve haciz şerhinin tarihini çıkarın.
Tapu kaydı kimin adına olduğuna göre hangi yol izlenir?
Başvuru yolunu tapu kaydı ayırır. Üç durum sık görülür:
- Taşınmaz haciz tarihinde arsa sahibi adınaysa haciz, icra mahkemesine şikâyetle kaldırılır.
- Arsa payı müteahhit adına geçmişse alacaklının haczi geçerli olabilir; arsa sahibi sözleşmeden doğan hakkını tescil davası ve ihtiyati tedbirle korumaya çalışır.
- Sözleşme tapuya şerhedilmişse şerhin tarihi ve haciz tarihi karşılaştırılır; şerh görünürlük sağlar, ancak hacizleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Şerhli kayıtta da yol, haciz tarihinde tapunun kimin adına olduğuna göre ilk iki yoldan biridir. Bu nedenle başvurudan önce tapu kaydını, haciz tarihini, şerh tarihini ve icra dosyasının hangi icra dairesinde olduğunu belirleyin.
Arsa sahibi adına kayıtlı taşınmazdaki haciz nasıl kaldırılır?
Haciz kaldırılmak isteniyorsa icra mahkemesine şikâyet dilekçesi verilir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 16. maddesi icra dairesinin kanuna aykırı işlemlerine karşı bu başvuruyu tanır. Dilekçede haczin müteahhidin borcundan doğduğu, taşınmazın haciz tarihinde arsa sahibi adına kayıtlı olduğu ve bu nedenle haczin kaldırılması gerektiği anlatılır.
Dilekçeye güncel tapu kaydı, tapudaki haciz şerhini gösteren belge, icra dosyasının bilgileri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi eklenir. Sözleşme haczi doğrudan çürütmez, ancak borçlunun müteahhit, sizin ise arsa sahibi olduğunuzu gösterir.
Şikâyeti kabul eden mahkeme, haciz işlemini bozar veya düzeltir; iş basit yargılama usulüyle ve ivedilikle görülür. Haciz kalkarsa icra dairesi bunu tapuya bildirir ve kayıt sicilden kalkar. Kat karşılığı sözleşmesinin yapısını ve tarafların borçlarını kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısında okuyabilirsiniz.
Müteahhit hacizi için icra mahkemesine şikâyet süresi ne kadardır?
İcra dairesi işlemlerine şikâyet süresi, işlemin öğrenildiği günden itibaren yedi gündür; bu süre 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 16. maddesinde belirlenmiştir. Madde, yapılması gereken bir işlemin yerine getirilmemesi hâlinde şikâyeti her zaman mümkün kılar.
Uygulamada, haciz tarihinde taşınmazın borçlu adına kayıtlı olmadığı hâllerde şikâyetin süresiz yapılabildiği de aktarılmaktadır. Bu görüş tartışmalıdır; hacizi öğrendiğiniz günü not edin ve yedi gün dolmadan başvurun. Süre geçmiş olsa da başvuru yolu tümüyle kapanmış sayılmaz, ancak ihtiyatlı yol yedi gün içinde başvurmaktır.
İstihkak davası arsa sahibinin taşınmaz haczinde kullanılır mı?
Genellikle hayır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 96. ila 99. maddelerindeki istihkak düzeni, haczedilen taşınır malı, onu elinde bulunduran kişiyi ve zilyetlik karinesini esas alır; taşınır malı elinde bulunduran kişinin maliki sayılması kuralı buna örnektir. Tapuya kayıtlı taşınmazda ise mülkiyeti tapu sicili gösterir.
Bu yüzden arsa sahibi taşınmaz haczinde tapu kaydına göre icra mahkemesine şikâyet eder; sonradan kazanılan veya tescil gerektiren bir hakka dayanıyorsa genel mahkemede dava açar. İstihkak iddiasının taşınır mallarda nasıl işlediğini hacizde istihkak iddiası yazısında bulabilirsiniz.
Kat karşılığı sözleşmesinin tapuya şerhi alacaklının haczini engeller mi?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hakların tapu kütüğüne şerhedilmesine izin verir; şerhten sonra hak kazananlara karşı bu hak ileri sürülebilir. Şerh, hakkı görünür kılar, fakat alacaklının haciz hakkını yok etmez.
Taşınmaz arsa sahibi adına kayıtlıysa şerh bulunması da bulunmaması da sonucu değiştirmez: müteahhidin borcu için bu taşınmaza haciz konamaz. Taşınmaz haciz tarihinde müteahhit adına kayıtlıysa durum farklıdır. Yargıtay uygulamasında, borçlu adına kayıtlı taşınmazdaki satış vaadi şerhinin haczin konulmasına engel olmadığı kabul edilmiştir; sonradan kazanılan mülkiyete dayanarak haczin kaldırılmasının icra mahkemesi yerine genel mahkemede çözüleceği de savunulur. Şerhin ve beş yıllık sürenin haczi etkisiz bıraktığını savunan karşı görüş de vardır, bu nedenle sonuç dosyadaki tarihlere bağlıdır.
Arsa payı müteahhit adına geçmişse arsa sahibi dairelerini nasıl korur?
Arsa payı müteahhit adına devredilmişse arsa sahibi, sözleşmeden doğan alacağı için tescil davası açabilir. Davanın nasıl kurulduğunu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası yazısı anlatır; genel çerçeve ise tapu iptali ve tescil davası sayfasındadır.
Dava sürerken taşınmazın devredilmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesi hakkın elde edilmesinin zorlaşması veya gecikme sakıncası hâlinde tedbire izin verir. Tedbir dava açılmadan önce de görevli ve yetkili mahkemeden istenebilir; haklılık yaklaşık olarak ispat edilir ve mahkeme genellikle teminat arar. Müteahhit işi bitirmediyse veya temerrüde düştüyse sözleşmenin sona erdirilmesi ve tazminat da gündeme gelir; bu seçenek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazısında ele alınır. Tescil ve tedbir istemi bir sonucun garantisi değildir; mahkeme tapu kaydına, haciz tarihine ve sözleşmenin ifa durumuna bakar.
Haciz sürerken arsa sahibi dairesini satabilir mi?
Haciz tapuya işlendiyse malikin tasarruf hakkı sınırlıdır; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 91. maddesi bu sınırlamayı düzenler. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1010. maddesine göre haciz şerhi sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülür. Bu yüzden haciz kalkmadan yapılacak satış ve devir hem arsa sahibi hem alıcı için risklidir.
Haciz yanlış taşınmaza konulmuşsa hacizli dairenin satışına girişmeden önce kaldırma yoluna başvurun. Satış sözleşmesi imzalanmadan önce güncel tapu kaydını alın ve haciz şerhinin hâlâ yazılı olup olmadığını teyit edin. Tapu kaydı, haciz tarihi ve icra dosya bilgisi eldeyse dosyanın hangi yoldan yürüyeceğini Ankara gayrimenkul avukatı ile belirlemek mümkündür.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.