Kentsel dönüşümde arsa payı satışı iptal davası, satış işleminin size tebliğ edildiği tarihten itibaren 30 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılır. Bildirimden sonra işleyen 15 günlük süre ise dava süresi değil, teklifi inceleme ve kabul süresidir. Bu iki süreyi karıştırmamak, hem payınızın satış akışını hem de dava hakkınızı korumanın ilk şartıdır.
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararına katılmazsam arsa payım satılır mı?
Evet, katılmamak payı satıştan korumaz. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayanların arsa paylarının, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılmasını öngörür.
Satış, iradeniz dışında yapılan bir idari işlemdir; bu yüzden idari yargı denetimine tabidir. Anlaşan paydaşlar payı alamazsa süreç farklı ilerler: riskli yapıda satış tekrarlanır, riskli alan veya rezerv alanda ise Başkanlık, İdare veya TOKİ rayiç bedeli ödeyerek payı satın alır.
Binanın önce riskli yapı olarak tespit edilmiş olması bu sürecin başlangıcıdır. Tespitin kendisine itiraz etmek ise ayrı bir dava yoludur; riskli yapı tespitine itiraz bu satış davasından bağımsız yürür.
Salt çoğunluk kişi sayısına göre mi, arsa payı oranına göre mi hesaplanır?
Salt çoğunluk kişi sayısına göre değil, sahip olunan hisseler yani arsa payı oranına göre hesaplanır. Kanun, kararın paydaş olup olmamaya bakılmaksızın hisseler oranında verileceğini söyler. Dairelerin çoğunu tek kişi elinde tutuyorsa, malik sayısı az olsa bile çoğunluk sağlanmış olabilir.
Örneğin toplam arsa payının yüzde 52’si üç malike, yüzde 48’i yedi malike aitse, üç malikin anlaşması salt çoğunluğa yeter. Ölçü, yedi malikin sayıca fazla olması değil, payların oranıdır.
Bu ölçü 7471 sayılı Kanun’la değişmiştir. Kanun 7 Kasım 2023’te kabul edilmiş, 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır; önceki “en az üçte iki” ölçüsünün yerine “salt çoğunluk” gelmiştir. Eski metne dayanan yazı ve örneklerdeki üçte iki oranı artık geçerli değildir.
Toplantının da hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılması ve kararın anlaşan maliklerce imzalanması gerekir. Taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, salt çoğunlukla karar alınmasına engel değildir; bu dava mahkeme eliyle paydaşlığın satışına yönelen ayrı bir yoldur ve ortaklığın giderilmesi davası yazısında anlatılır.
Karara katılmayan malike bildirim nasıl yapılır, 15 gün ne zaman başlar?
Karar ve teklif, karara katılmayan malike üç yoldan biriyle bildirilir:
- Tapuya e-tebligat adresi bildirmişseniz elektronik yolla bildirim yapılır.
- E-tebligat adresi bildirmemişseniz noter vasıtasıyla bildirim yapılır.
- Noter yerine ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan da yapılabilir.
Bildirimin yapıldığı gün şöyle belirlenir: muhtarlık ilanında ilanın son günü bildirim günüdür. Elektronik bildirim, ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır. Bildirimde, bildirim tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde payların satılacağı da yazılmalıdır.
Bildirimde karar ve teklifin içeriği, teklifin incelenebileceği yer ve 15 günlük süre bulunmuyorsa, ilerideki iptal davasında bu eksikliği gösteren belge sizin elinizde olmalıdır. Zarf, e-tebligat ulaşma kaydı veya ilan tutanağı gibi bildirim günü hakkında bilgi veren belgeyi saklayın.
15 gün bir itiraz veya dava süresi değildir. Bu sürede teklifi inceleyip kabul edebilirsiniz; kabul etmezseniz satış süreci başlar. Satışa karşı dava süresi daha sonra, satış işleminin tebliğiyle işler.
Uygulama Yönetmeliği’ndeki bu usul 21 Mayıs 2024 tarihli Resmî Gazete’de yapılan değişiklikle düzenlenmiş, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle de yapı ruhsatı başvurusu öncesine bir şart eklenmiştir: karar ve teklifin karara katılmayanlara tebliğ edilmiş ve satış için Müdürlüğe veya İdareye başvurulmuş olması gerekir.
Arsa payının rayiç değeri nasıl belirlenir, düşük bulursam ne yapabilirim?
Rayiç değeri, Müdürlük veya İdare bünyesinde kurulan en az üç kişilik Bedel Tespiti Komisyonu belirler. Komisyon, anlaşan maliklerce SPK yetkili bir değerleme kuruluşuna yaptırılan değeri de gözetir. Satış bedeli bu değerin altında olamaz; tek katılımcı olsa bile teklif rayiç değerden az olmaz.
Değeri düşük buluyorsanız ayrı bir itiraz makamı yoktur; yol, idari işleme karşı dava açmaktır. Mahkeme gerektiğinde bilirkişi aracılığıyla değerin gerçeği yansıtıp yansıtmadığına bakar. Davaya kendi yaptırdığınız bağımsız değerleme raporunu, komşu parsellerin tapu ve emsal satış kayıtlarını ve imar durumunu gösteren belgeleri eklemek, bilirkişinin karşılaştırma yapmasını kolaylaştırır.
Arsa payı açık artırmayla nasıl satılır, satış gerçekleşmezse ne olur?
Satışı, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesi uyarınca kurulan Satış Komisyonu yapar. İlk satışa yalnız anlaşan paydaşlar katılır. Katılımcılar rayiç bedelin altında kalmamak üzere sözlü teklif verir; en yüksek teklife karar verilir ve alıcıdan 7 gün içinde bedeli vadeli hesaba yatırması ve sözleşmeyi imzalaması istenir.
Satışın yeri ve zamanı payı satılacak malike izleyici olarak tebliğ edilir. Satışa gelmemeniz veya tebligatın yapılamaması satışı geçersiz kılmaz; bu nedenle tebligatı aldığınızda satış gününü ve başlangıç bedelini not edin.
Anlaşan paydaşlar payı almazsa sonuç yapının türüne göre değişir. Riskli yapıda, anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış tekrarlanır; üçüncü kişilerin katılması için yüzde 10 nakit teminat aranır. Riskli alan veya rezerv alanda ise Başkanlık, İdare veya TOKİ rayiç bedeli ödeyerek payı satın alır.
Kat karşılığı sözleşmeyle yürüyen projelerde ihtilaf müteahhitle de varsa, adli yargıdaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ayrı bir yol olarak gündeme gelir. Bu davalar idari satış işlemini iptal etmez.
Kentsel dönüşümde arsa payı satışı iptal davası nerede ve kaç günde açılır?
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu’na göre dava açılabileceğini söyler. Genel 60 günlük dava süresi bu kentsel dönüşüm işlemlerinde uygulanmaz; özel kanundaki 30 gün esas alınır.
Süre, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca tebliği izleyen günden işlemeye başlar. Tatil günleri sürelere dahildir; son gün tatile rastlarsa süre ilk iş günü sonunda biter. Örneğin tebliğ 10 Mart’ta yapıldıysa 30 günlük süre 11 Mart’tan işler ve 9 Nisan’da sona erer.
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir; Ankara’daki bir taşınmaz için Ankara idare mahkemeleri görevlidir. Bu dava, idari işlemlerin iptali davası türündedir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 27. maddesi dava açılmasının işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmadığını belirtir. Yürütmeyi durdurma kararı, uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte bulunmasıyla gerekçeli olarak verilir. Mahkeme karşılığında teminat isteyebilir ve karara 7 gün içinde itiraz edilebilir. Dilekçede yürütmeyi durdurma talebini ayrıca ve gerekçesiyle yazın.
Arsa payı satışı hangi gerekçelerle iptal edilir, hangi belgeler toplanır?
Dava dört başlıkta kurulabilir: çoğunluğun arsa payı oranına göre sağlanmaması, bildirimin usulsüz yapılması, rayiç değerin düşük hesaplanması ve açık artırma usulüne aykırılık. Her gerekçe, satışa dayanak dosyadaki belgeyle gösterilir.
Yönetmelik, satış başvurusuna şu belgelerin eklenmesini ister: toplantı daveti, toplantı tutanağı, anlaşan maliklerin imzaları, karara katılmayana yapılan bildirimin belgeleri ve SPK yetkili değerleme kuruluşuna tespit ettirilen değer.
Dava hazırlığına şu sırayla başlanabilir:
- Tapu kaydından arsa payı oranlarını çıkarıp imzalı kararın çoğunluğu gerçekten sağlayıp sağlamadığını hesaplayın.
- Bildirim belgesindeki tarih, usul ve içeriği kendi eldeki zarf, ilan veya e-tebligat kaydıyla karşılaştırın.
- Rayiç değer için kendi değerleme raporunuzu yaptırın ve komisyon değeriyle farkı belirleyin.
- Tebliğ tarihinden 30 günlük sürenin son gününü hesaplayıp dilekçeyi bu tarihten önce verin.
Hangi eksikliğin sonuç vereceği dosyadaki belgelere ve bilirkişi incelemesine bağlıdır; bu konuda Ankara idare hukuku avukatı hizmeti bu belgelerin değerlendirilmesini de kapsar.
Satış iptal edilirse payım geri döner mi, bedel farkı nasıl ödenir?
Satış bedelin eksik hesaplanması dışındaki bir gerekçeyle yargı kararıyla iptal edilirse, pay üçüncü kişiye devredilmemişse ve tescili imkânsızlaştıran bir uygulama yapılmamışsa, Başkanlığın tapu müdürlüğüne bildirmesi üzerine pay resen eski malik adına tescil edilir. Satış bedeli alıcıya iade edilene kadar, alıcı lehine satış bedeli kadar kanuni ipotek tesis edilir.
İptal gerekçesi bedelin eksik hesaplanmasıysa pay geri verilmez; fark ödenir. Fark, payı alan malik tarafından eski malike ihale tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte ödenir; tazmin kararı verilmişse ödeme, hisseyi alan malike 15 gün içinde yaptırılır.
Pay üçüncü kişiye devredilmişse resen tescil koşulu gerçekleşmez; bu nedenle dava açarken tapu kaydını güncel tutarak izleyin. Satış sonrası tapu ve paydaşlık sorunları Ankara gayrimenkul avukatı çalışma alanına da girer.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.