Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yükleniciden satın alınan eve ilişkin davada gizli ayıp ihbar şartının aranmayacağını belirterek tüketici lehine verilen tazminat kararını onadı. Daire bu sonuca 3 Mart 2026’da, teslimden itibaren işleyen beş yıllık zamanaşımının dolmadığı bir dosyada vardı; ihbar konusunda ayrıca gerekçe açmadı. Onanan kararla 911.502,00 TL maddi tazminat yerinde görüldü. Bu tutar, pis su tesisatındaki ayıplar ve taşmaların verdiği zarar için yapılan harcamaları, onarım bedellerini ve evin kullanılamadığı dönemin kira kaybını kapsar.
Yargıtay ihbar itirazını reddederek tüketici lehine kararı neden onadı?
Daire, davalı yüklenicinin temyiz itirazlarını tek cümlelik bir gerekçeyle reddetti: evde gizli ayıp vardır, konuttaki beş yıllık zamanaşımı dolmamıştır ve bu dosyada ihbar şartı aranmaz. Kararın gerekçesi şöyledir:
Karar metninden
“Uyuşmazlık, satın alınan taşınmazdaki gizli ayıplar nedeniyle maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir.”
“Temyiz edilen kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle dava konusu taşınmazda gizli ayıpların bulunmasına, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 12. maddesine göre, ayıplı malda sorumluluğa ilişkin taşınmaz mallarda zamanaşımı süresinin, taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıl olmasına, satın alma ve dava tarihi dikkate alındığında zamanaşımı süresinin dolmamasına ve ihbar şartının aranmayacağının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.”
Daire, ihbar şartının neden aranmadığını açıklamadı; bu sonucu zamanaşımı süresinin dolmamasıyla aynı cümlede kurdu. Onama oy birliğiyle verildi:
Hüküm fıkrası
“Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,”
“03.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.”
Onama, bölge adliye mahkemesinin istinaf başvurularını esastan reddeden kararını ve onunla birlikte ilk derece mahkemesinin tazminat hükmünü olduğu gibi bıraktı. Dosya ilk derece mahkemesine gönderildi.
Evdeki pis su ve rögar ayıbı nasıl ortaya çıktı, mahkemeler ne karar verdi?
Tüketici, yüklenici bir şirketle 20 Mart 2021’de “Ev Alım Satım Sözleşmesi” imzaladı; ev teslim edildi ve tapu devri yapıldı. Sözleşmenin 5. maddesinde taşınmazın beş yıl garantili olduğu taahhüt edilmişti. Davacının anlatımına göre evde gizli ayıplar yaklaşık bir ay sonra, 22 Nisan 2021’de fark edildi; evi defalarca pis su bastı, yüklenici ise ayıpları gidermek için hiçbir işlem yapmadı.
Tüketici sulh hukuk mahkemesinde delil tespiti yaptırdı, ardından tüketici mahkemesi sıfatıyla bakan asliye hukuk mahkemesinde dava açtı. Harcadığı masrafları, değer kaybını, onarım bedelini, taşınması nedeniyle mahrum kaldığı kira bedellerini, 20.000 TL manevi tazminatı ve delil tespiti giderlerini istedi. Talebini 27 Ocak 2025’te bedel artırımıyla 911.502,00 TL’ye yükseltti.
Bilirkişi raporuna göre pis su boruları projede öngörülen 125 milimetre yerine 100 milimetre çapındaydı ve inşaat sırasında borulara yabancı cisim girmişti. Boruların çevresi tekniğe uygun olmayan dolgu maddeleriyle doldurulmuş, borular çatlayıp tıkanmıştı. Rögarlar projedeki yerlerinde değil, toprak altında kalarak kullanılamaz hâle gelmişti.
İlk derece mahkemesi maddi tazminatı toplam 956.794,80 TL olarak belirledi; taleple bağlı kalarak 911.502,00 TL’nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verdi. Manevi tazminat ve fazlaya ilişkin talepler reddedildi. İki tarafın istinaf başvurusu da esastan reddedildi; kararı yalnız davalı yüklenici temyiz etti. Yüklenici ihbarın süresinde yapılmadığını, mermer döşemedeki ayıbı kabul etmediğini, tam kusur kabulünün hatalı olduğunu ve kira talebinde makul sürenin gözetilmesi gerektiğini ileri sürdü.
Bu dosyada beş yıllık zamanaşımı neden dolmamıştı?
Ev 2021’de teslim edilmiş, dava teslimden itibaren beş yıl dolmadan açılmıştı. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 12. maddesi ayıplı maldan sorumluluğu, kanunlarda veya sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmemişse teslimden itibaren iki yıllık zamanaşımına bağlar. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda beş yıldır ve ayıp daha sonra ortaya çıksa bile teslim tarihinden işler.
Kanun’un 3. maddesi konutu da “mal” tanımına alır. Kararda davalı şirket “yüklenici” olarak anılır, sözleşme ise ev alım satımıdır; Daire uyuşmazlığa ayıplı maldan sorumluluğa ilişkin zamanaşımı hükmünü uyguladı. Ayıp ağır kusur ya da hileyle gizlenmişse aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Gizli ayıbı süresinde bildirmeyen tüketici yükleniciye karşı hakkını kaybeder mi?
Bu dosyada yüklenicinin, ihbarın süresinde yapılmadığı itirazı sonucu değiştirmedi. 6502 sayılı Kanun’un ayıplı malı düzenleyen 8 ile 12. maddeleri arasındaki hükümler, ayıp ihbarı için ayrı bir süre veya şart içermez; bu maddeler ayıbın tanımını, ispat yükünü, seçimlik hakları ve zamanaşımını düzenler.
Buna karşılık 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 223. maddesi alıcıya satılanı gözden geçirme ve ayıbı uygun sürede bildirme yükü getirir; Kanun’un 246. maddesine göre bu kural taşınmaz satışında da kıyasen uygulanır. Olağan gözden geçirmeyle anlaşılamayan ayıp sonradan ortaya çıkarsa hemen bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla kabul edilmiş sayılır.
6502 sayılı Kanun’un 83. maddesi, Kanun’da hüküm bulunmayan hâllerde genel hükümlerin uygulanacağını düzenler; yükleniciler bu yüzden Türk Borçlar Kanunu’ndaki bildirim yükünü tüketiciye karşı da ileri sürer. Daire bu dosyada iki kanun arasındaki ilişkiyi tartışmadı. Aynı Daire, müteahhitten satın alınan bir daireye ilişkin 15 Kasım 2021 tarihli E.2021/3983, K.2021/11401 sayılı kararında ise Adalet Bakanlığının ihbar süresine dayanan kanun yararına bozma istemini reddetmişti.
Daire o kararda Kanun’un gerekçesine dayanarak “ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır” demişti. Aynı kararda, ayıbı çok erken fark ettiği hâlde seçimlik haklarını uzun süre kullanmayan tüketicinin duruma göre hakkın kötüye kullanılması itirazıyla karşılaşabileceği de belirtildi.
Bu değerlendirme 6502 sayılı Kanun’a tabi satışlar içindir. Kanun 28 Mayıs 2014’te yürürlüğe girdi; geçici 1. maddesine göre daha önceki tüketici işlemlerine kural olarak işlemin gerçekleştiği tarihte yürürlükte olan kanun uygulanır. Yürürlükten kaldırılan 4077 sayılı Kanun döneminde açık ayıp teslimden itibaren otuz gün içinde, gizli ayıp ise ortaya çıkınca hemen bildirilmeliydi.
Bölge adliye mahkemesi ise ihbar itirazını dosyadaki iki olguyla karşılamıştı: “delil tespiti raporunun tebliği ile ayıp ihbarının yapılmış sayılacağı, kaldı ki satış sözleşmesinde davalının 5 yıl süreyle garanti verildiği, tespit edilen ayıpların garanti süresi içerisinde ortaya çıktığı”. Yani bu dosyada tespit raporu yükleniciye tebliğ edilmişti ve sözleşmede beş yıllık garanti vardı.
Ayıbı fark ettiğinizde yükleniciye noter ihtarnamesi gibi tarihi belgelenen bir yolla bildirimde bulunun; bu, ihbarın süresinde yapılıp yapılmadığı tartışmasını daraltır. Bildirimde gizli ayıpta müteahhide karşı seçimlik haklar arasından hangisini kullandığınızı da yazın.
Ayıp yüzünden evden taşınan tüketici kira kaybını yükleniciden isteyebilir mi?
Bu dosyada istedi ve mahkeme kira kaybını tazminata dahil etti. 6502 sayılı Kanun’un 11. maddesi tüketiciye sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değiştirme haklarından birini tanır. Aynı maddenin altıncı fıkrası, bu haklardan biriyle birlikte Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre tazminat da istenebileceğini düzenler.
Bölge adliye mahkemesi, “davacının ayıp nedeniyle taşınmazı kullanamadığı sabit olduğundan kira tazminatına hükmedilmesinin yerinde olduğu” sonucuna vardı. Bilirkişi, davacının isteyebileceği kira bedelini 231.150,00 TL olarak hesaplamıştı. Yüklenici kira istenen gün sayısına itiraz etti ve makul sürenin gözetilmesi gerektiğini ileri sürdü. Daire bu itirazları da reddetti.
Bilirkişinin hesapladığı diğer kalemler arasında dekont ve faturalarla belgelenen 111.152,00 TL harcama vardı. Zemin kattaki taşmalar lekelenme ve çatlaklara yol açmıştı; döşemenin kırılıp yeniden mermer dökülmesi katma değer vergisi (KDV) dahil 518.400,00 TL olarak hesaplandı. Sıhhi tesisattaki gizli ayıpların giderimi için KDV dahil 96.052 TL öngörüldü.
20.000 TL manevi tazminat istemi ise ilk derece mahkemesince reddedildi. Bölge adliye mahkemesi manevi tazminat şartlarının oluşmadığını kabul etti; bu konu Yargıtay önüne gelmedi.
Pis su ve tesisat ayıbında delil tespiti raporu neyi göstermelidir?
Bu dosyada sonucu belirleyen, yapılanla onaylı proje arasındaki farkı ölçen rapordu. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400. maddesi ileride açılacak davada ileri sürülecek bir vakıanın keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespitini istemeye imkân tanır. Kanun’un 401. maddesine göre dava açılmadan önce tespit, esas davaya bakacak mahkemeden veya taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir.
Tespit talebinde bilirkişiden boru çapının, döşeme biçiminin ve rögar yerlerinin onaylı projeyle karşılaştırılmasını, ayıbın nedenini, giderim bedelini ve evin hangi işler sürerken kullanılamayacağını belirlemesini isteyin. Bu dosyada kira tazminatı, evin ayıp nedeniyle kullanılamadığının sabit olmasına dayandı.
6502 sayılı Kanun’un 73. maddesi tüketici işlemlerinden doğan davalarda tüketici mahkemesini görevli kılar. Kanun’un 73/A maddesi bu mahkemelerdeki davalarda arabulucuya başvuruyu dava şartı yapar; tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları bu şartın dışında tutar. Onarım bedeli ve kira kaybı için açılacak davada tüketici davasında zorunlu arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmayacağını dava açmadan önce belirleyin.
Teslim tarihini tapu ve teslim belgeleriyle saklayın; beş yıllık süre bu tarihten işler ve ayıplı konut uyuşmazlıklarında dava hazırlığı bu tarihe göre planlanır.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.