İhalenin Feshi Davası: Süre, Sebep ve Teminat 2026

İhalenin feshi davası, icra dairesinde yapılan taşınmaz satışındaki yolsuzluklar nedeniyle ihalenin iptalini icra mahkemesinden istediğiniz şikâyet yoludur. Başvuru ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yapılır; talep reddedilirse ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası verilebilir. Bu yazı taşınmaz ihalesini kapsar.

İcra ihalesinde ihalenin feshi davası nedir, icra mahkemesinden nasıl istenir?

Fesih, ihale kesinleşinceye kadar icra mahkemesine yapılan şikâyetle istenir. Mahkeme şikâyeti haklı bulursa ihaleyi iptal eder ve satış işlemi ortadan kalkar. Haklı bulmazsa ihale kesinleşir; bu nedenle fesih başvurusu aynı zamanda ihalenin sonucunu bekleten bir yoldur.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 134. maddesi, taşınmazı kendisine ihale edilen alıcının icra dairesince ihalenin yapılmasıyla mülkiyeti kazandığını söyler; fesih şikâyeti bu kazanımın hukuka uygun olup olmadığını denetletir. Şikâyet dilekçesi, takibin yürütüldüğü icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine verilir.

Taşınmaz ipotekle rehinliyse, satışa giden süreç ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi ile başlamış olabilir; ihale sonrası fesih şikâyeti ise takip türünden bağımsız olarak satışın kendisine yöneltilir.

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Feshi her ilgili isteyemez. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar şikâyette bulunabilir. Şikâyet eden yurt içinde bir adres göstermek zorundadır.

24 Aralık 2025’te kabul edilen ve 25 Aralık 2025 tarihli 33118 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, bu hükme bir ek getirmiştir: sayılanların dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Bu durumda duruşma yapılmadan karar verilir.

İhale edilen taşınmazın sizin olduğunu ama borçlu olmadığınızı ileri sürüyorsanız, sorun fesih şikâyetinden çok mülkiyet iddiasıdır; bu durumda istihkak iddiası ve istihkak davası yolu ayrıca düşünülür.

İhalenin feshi için 7 günlük süre ne zaman başlar?

Süre ihale tarihinden başlar ve yedi gündür. İlgililer, ihale gününe kadar gerçekleşen yolsuzlukları en geç ihale günü öğrenmiş sayılır; yani kıymet takdiri veya ilandaki bir eksiği sonradan fark ettiğinizi söylemek süreyi uzatmaz.

Süre üç durumda öğrenme tarihinden başlar: satış ilanı size tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasıflarındaki bir hataya sonradan vakıf olunmuşsa veya ihaledeki fesada sonradan vakıf olunmuşsa. Bu hâllerde bile ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yıl geçtikten sonra şikâyet edilemez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesi hukuka veya ahlaka aykırı yollarla gerçekleştirilen açık artırmalarda on gün ve bir yıllık süre öngörür; ancak cebrî artırmalar için özel hükümler saklıdır. İcra ihalesinde uygulanan süreler İcra ve İflas Kanunu’ndaki yedi gün ve bir yıldır.

İhalenin feshi davasında hangi usulsüzlükler sebep sayılır?

Kanun fesih sebeplerini kapalı bir listeyle saymaz. İhalenin yapılmasına ve hazırlık işlemlerine ilişkin yolsuzluklar sebep olur; Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesindeki hukuka veya ahlaka aykırı yollarla ihalenin gerçekleştirilmesi de bunların içindedir.

Uygulamada şu gruplar öne çıkar:

• Kıymet takdirinin hatalı yapılması veya gerçek değerden çok uzak kalması.
• Satış ilanının eksik, hatalı yapılması ya da ilgililere tebliğ edilmemesi.
• İhalenin usulüne uygun yürütülmemesi ve ihaleye katılması yasak kişilerin işleme karışması.
• Satılan malın esaslı vasıflarında hata bulunması.
• İhaleye fesat karıştırılması.

Bu sınıflama kanun metninin sayımı değil, uygulamadaki örneklerdir. Şikâyet edenin asıl yükü ise başka yerdedir: yolsuzluğu göstermek yetmez, bu yolsuzluk yüzünden kendi menfaatinin zarar gördüğünü de ispat etmeniz gerekir. Kıymet takdirine itiraz eden borçlu, örneğin, taşınmazın ihale bedelinden daha yüksek bir değerde olduğunu bilirkişi raporu ve emsal bilgileriyle ortaya koymalıdır.

Haciz aşamasında ileri sürülmesi gereken itirazlar ihaleye kadar beklemez; konut niteliğindeki taşınmaz için meskeniyet şikâyeti ayrı bir yoldur ve ihale sonrası fesih şikâyetinin yerini tutmaz.

İhaleye katılan kişi fesih isterken harç ve yüzde 5 teminat öder mi?

Evet. Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişilerin, yani pey sürerek katılanların talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Harcın yarısı şikâyet sırasında peşin yatırılır. Ayrıca ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır.

Borçlu ve alacaklı bu yükümlülüğün dışındadır; harç ve teminat yalnız pey sürenleri bağlar. Teminat veya harç yatırılmamış ya da eksik yatırılmışsa mahkeme muhtıra göndererek iki haftalık kesin süre verir. Bu süre içinde eksik tamamlanmazsa talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. İkmal süresi 7571 sayılı Kanun’la getirilmiştir.

İhalenin feshi talebi reddedilirse para cezası verilir mi?

Verilebilir. Mahkeme, üç durumda feshi isteyeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder: sayılan kişiler dışındakilerin talep etmesi, sayılan dört grubun dışındakiler bakımından talepten feragat edilmesi ve işin esasına girilerek talebin reddedilmesi. Konut finansmanı kuruluşları ile TOKİ’nin rehinli alacaklarında oran yüzde yirmidir.

Kanun “yüzde onuna kadar” dediği için ceza sabit değildir; mahkeme miktarı belirler. Anayasa Mahkemesi’nin 20 Mayıs 2026 tarihli ve 2022/49505 başvuru numaralı kararı 17 Eylül 2026 tarihli 33373 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Karara ilişkin özetlere göre, gerekçe gösterilmeden üst sınırdan para cezası verilmesi mahkemeye erişim hakkını ihlal eder; mahkemenin fesih gerekçesini, başvuranın sıfatını, süreci uzatma amacını, iddianın ağırlığını ve ekonomik durumunu gözetmesi gerekir.

Bu gelişme, şikâyet etmeden önce riski tartmanıza yardım eder: ret hâlinde ceza ihale bedeline göre belirlenir ve milyonluk ihalelerde yüksek tutarlara ulaşabilir; mahkemenin bunu somut gerekçeyle belirlemesi beklenir.

İhalenin feshi istenirken ihale bedeli ödenir mi, tapu ne zaman devredilir?

Evet, ödenir. Taşınmazı alan kişi ihaleye alacağına mahsuben katılmamışsa, fesih talep edilmiş olsa bile bedeli derhâl veya İcra ve İflas Kanunu’nun 130. maddesine göre verilen sürede nakden ödemek zorundadır. Bu süre, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gündür.

Ödenen bedel şikâyet sonuçlanıp karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır; karar kesinleşince nemalarıyla birlikte hak sahiplerine verilir. İhale kesinleşmedikçe ve mal teslim edilmedikçe bedel alacaklılara dağıtılmaz.

Tapuya tescil için tebligat, şikâyet süresi geçtikten ya da şikâyet hakkındaki karar kesinleştikten sonra yapılır. Yani fesih şikâyeti sürerken alıcı bedeli yatırmış olsa da tapu devri bekler.

İcra mahkemesi ihalenin feshi şikâyetini nasıl ve ne kadar sürede inceler?

İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile karar verir. Usulden ret gereken hâllerde, örneğin süre geçmişse veya başvuran sayılan kişilerden değilse, duruşma yapılmadan karar verilebilir.

Şikâyet görevsiz ya da yetkisiz mahkemeye yapılmışsa mahkeme evrak üzerinde en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve dosyayı kendiliğinden gönderir; bu kararlar kesindir. Doğru mahkemeyi baştan belirlemek bu yüzden önemlidir.

Dosyadaki ihale tutanağını, ilan ve tebligat kayıtlarını ve ödeme bilgilerini UYAP Vatandaş Portalı üzerinden dosya sorgulama ile görebilir, şikâyet dilekçenizdeki iddiaları bu kayıtlara dayandırabilirsiniz. İhale tarihi, ilanın tebliği ve teminat gibi süreye bağlı konularda yedi günlük süre kısa olduğundan, dosya incelemesi ve dilekçe hazırlığı Ankara icra avukatı desteğiyle birlikte yürütülebilir.

Av. Muhammet Ali BEYHAN