A) İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi Genel Olarak
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi, Alacak hakkını güvence altına almanın bir yolu, maddi varlıkların veya alacak haklarının rehin hakkıyla güvence altına alınmasıdır. İpotek, özellikle taşınmaz mallar üzerinde kurulan bir rehin hakkı türüdür. Borçlu borcunu ödemezse, alacaklı rehinlediği malı satarak alacağını tahsil eder. Bu nedenle, aynî teminat olarak kabul edilen ipotek hakkı, özellikle bankalar tarafından tercih edilen bir teminat türüdür.
Bu yazıda, taşınmaz malların, örneğin ev veya arsa, ipotek edilmesi durumunda, borçlu ve varsa borç için rehin veren (ipotek eden) kişi hakkında icra takibi yapma süreçleri, ipotekli taşınmazın satılması ve bu süreçte alacaklı ile borçlunun haklarıyla ilgili konulara odaklanacağız.
B) İpotekle İlgili Bilinmesi Gereken Bazı Detaylar
İpotek, bir tür taşınmaz rehinidir. Kefil, borçlu borcunu ödemezse kendi borcunu garanti ederken, ipotekli gayrimenkul de borçlu borcunu ödemezse kendi satış bedelinden bu borcu ödeyeceğini alacaklıya garanti eder. Kefalet bir şahsi teminat türü iken, ipotek bir aynî teminat türüdür.
İpotek, bir ayni hak olması nedeniyle tapuya tescil edilerek kurulur. Üzerine ipotek konulacak taşınmazın mutlaka borçluya ait olması gerekmez; bir başkası, borçlunun borcu için kendi gayrimenkulü üzerine ipotek koyabilir.
Borçlunun ipotek hakkına itiraz etme hakkı bulunmamaktadır. İpotekle güvence altına alınmış bir alacak zamanaşımına uğramaz. Dolayısıyla, borçlunun zamanaşımı itirazında bulunması mümkün değildir.
C) İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi, hukuk sistemimizde alacaklının öncelikle başvurması gereken bir takip yoludur. Alacak hakkı, rehin hakkıyla teminat altına alınan alacaklının, "önce rehne başvurma zorunluluğu" gereği, alacak hakkını tahsil edebilmek için rehinli malın satışı için harekete geçmesi ve bir icra takibi başlatması gerekir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla iki tür icra takibi başlatılabilir: ilamlı icra takibi ve ilamsız icra takibi. Hangi takip yolunun seçileceği, ipoteğin türüne ve alacaklının elindeki belgelere bağlı olarak değişiklik gösterir.
D) İpoteğin Türüne Göre Takip Yolunun Belirlenmesi
İpotekler, mevcut ve belirli borçlar için kurulabildiği gibi, henüz mevcut olmayan ancak ileride doğması kesin veya muhtemel alacaklar için de kurulabilir. Miktarı belli ve kesin olan borçlar için ipotek kurulmuşsa, buna anapara ipoteği denir. Ana para ipoteği, asıl borçla birlikte faiz ve diğer giderleri de kapsar.
Üst sınır ipoteğinde ise mevcut ve belli bir borç miktarı belirlenmemiştir. Burada ipoteğin borcu ne kadar güvence altına aldığı farazi olarak belirlenir. Bu değer, ipotekli taşınmazın borçtan en fazla ne kadarını karşılayabileceğini gösteren bir tavan değeridir. Bu nedenle asıl borç, faiz ve giderler toplamı bu değeri aşarsa, ipotek aşan kısım için teminat oluşturmaz.
Anapara ipoteğinde, mevcut ve belirli bir borç için ipotek kurulduğundan, ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yoluna başvurmalıdır.
Üst sınır ipoteğinde ise alacaklı sadece ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip yapabilir.
E) Alacaklının Elindeki Belgelere Göre Takip Yolunun Belirlenmesi
Alacak veya ipoteğin biri ya da her ikisi, bir ilama veya ilam niteliğinde belgeye bağlanmışsa, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yapılabilir. İlam veya ilam niteliğinde belgelerden anlaşılması gereken bir mahkeme kararı veya Kanunda açıkça buna eşdeğer görülen belgelerdir. Örneğin; icra ve temyiz kefaletnameleri, noterde düzenleme şeklinde kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeren senetler ilam niteliğinde belgelerdir. Alacaklı, bu tür belgelere sahipse ilamlı takip başlatabilir.
Tapu memuru tarafından düzenlenen ipotek akit tablosu, kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içeriyorsa, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yoluna başvurabilir.
Banka veya kredi kurumu olan alacaklı ise, krediyi kullanan borçluya noter aracılığıyla gönderdiği hesap özetinin borçluya tebliğ edildiğini gösteren noter onaylı bir belgeyi icra dairesine sunarak ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip yapabilir.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamlı Takip
F) İlam veya İlam Niteliğinde Belge Bulunması Durumunda İcra Takibinin Başlatılması
Alacak veya ipoteğin biri ya da her ikisi, bir ilama veya ilam niteliğinde belgeye bağlanmışsa, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip gerçekleştirilebilir. İlam veya ilam niteliğindeki belgeler, genellikle mahkeme kararları veya yasada buna eşdeğer görülen belgelerdir.
Bu takip yöntemi seçildiğinde, mevcut ilam veya ilam niteliğindeki belgelerin takibe eklenmesi için bir takip talebi doldurularak icra dairesinden ilamlı takip başlatılabilir. Türkiye genelinde ilamlı takipler için herhangi bir icra dairesi yetkilidir. Alacaklının takip talebinin ardından borçluya ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi kişiye borcunu ödemesi için bir icra emri gönderilir.
Borçlunun bu icra emrine karşı itiraz hakkı bulunmamaktadır. Borcunu 7 gün içinde ödemesi gerekmektedir. Ancak borçlu, icranın geri bırakılması talebinde bulunarak satış aşamasına geçilmesini önleyebilir. Aksi takdirde alacaklı, ipotekli taşınmazın satışını talep edebilir.
G) İpotek Akit Tablosunun Kayıtsız Şartsız Bir Para Borcu İkrarını İçermesi
İİK'nın 149. maddesinde özel olarak düzenlenen bu durum, tapu memurunun düzenlediği bu tabloyu noter senetleriyle aynı konuma yükseltmiştir.
Bu takip yöntemi seçildiğinde, icra dairesinden ilamlı takip başlatılması için bir takip talebi doldurulmalıdır. Takip talebine ipotek akit tablosunun resmi bir örneği de eklenmelidir. İcra müdürü, şartların oluştuğunu tespit eder ve alacağın muaccel olduğuna kanaat getirirse, borçlu ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi kişiye bir icra emri gönderir.
Borçlunun bu icra emrine itiraz hakkı yoktur. Borçlunun borcu 30 gün içinde ödemesi gerekir. Ödemediği takdirde yine aynı sürede icranın geri bırakılması için başvuruda bulunması gerekir ki ipotekli taşınmaz satılmasın. İcra mahkemesinin icranın geri bırakılması talebini reddetmesi halinde, bu karara karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Borçlunun istinaf yoluna başvurması, icra işlemlerini durdurmayacağı için, borçlunun veya varsa ipotekli taşınmaz sahibi kişinin %15 oranında teminat yatırması gerekmektedir.
Ğ) Bankalar ve Kredi Kurumlarının Alacaklı Olduğu Durumlar
Kredi kullandıran taraf olarak kredi borcu için borçludan teminat olarak gösterilen ipoteklerin paraya çevrilmesi konusunda kanun koyucu, bu kurumların neredeyse her durumda borçluya karşı ilamlı takip yapabilmesini garantileyen düzenlemeler öngörmüştür. İİK madde 150/ı maddesine göre, borçlu bir bankadan ya da kredi kurumundan cari hesap veya kısa, orta veya uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi ve gayrinakdi bir kredi kullanmışsa, borçluya ait cari hesabın kesilmesine dair hesap özetinin veya gayrinakdi kredinin ödenmiş olması nedeniyle borçludan bunun tazmini isteminin veya borcun ödenmesine dair ihtarın, noter aracılığıyla banka tarafından borçluya tebliğ edilmesi halinde ilamlı takip yapılabilir. Uygulamada buna hesap kat ihtarı adı verilmektedir. Bunun için borçlunun kredi sözleşmesinde yazılı veya ipotek akit tablosunda kayıtlı adresine tebliğ yapılması gerekmektedir. Bu tebliğin yapıldığını veya İKK 68/b maddesi uyarınca tebliğ edilmiş sayıldığını gösteren noter onaylı bir örneği icra dairesine verilerek takip talebinde bulunulması mümkündür.
Takip talebini alan icra müdürü borçluya bir icra emri gönderir. İcra emrini alan borçlu, bu hesap özetine veya borcun ödenmesine dair ihtara veya tazmin talebine tebliğinden itibaren 8 gün içinde noter aracılığıyla itiraz edebilir. Bu itirazı süresinde yaptığını ispatlayabilen borçlu, icra mahkemesinde şikayet hakkını kullanabilir. Takibe devam edilebilmesi için, alacaklı bankanın alacağını İİK madde 6(8/b maddesine göre ispat etmesi gerekecektir. Aksi takdirde takibe devam edilemez. Aynı şekilde borçlunun da borcun ödendiğini veya ertelendiğini resmi belgelerle ispat etmesi beklenir. Bu türden bir belge sunulmadıkça takip durmaz.
H) İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İlamsız Takip
Alacaklının elinde ilam veya ilam niteliğinde belge bulunmuyorsa, ipotek üst sınır ipoteği türünden bir ipotekse, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip yapabilir. Bu takip yönteminde süreç, icra dairesinden takip talebinde bulunmakla başlar. Varsa alacaklının elindeki belgeler takip talebine eklenir. İlamsız takiplerde taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi de yetkilidir.
Takip talebini alan icra müdürü bu kez bir icra emri değil, bir ödeme emri düzenler ve borçlu ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi kişiye tebliğ eder. Borçlu, ödeme emrinde belirtilen tutarı 30 gün içinde ödemekle yükümlüdür. Ödememesi halinde sebep varsa 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etme hakkına sahiptir. Borçlu veya ipotekli taşınmaz sahibi içindeki kişi, 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etmezse ve 30 gün içinde borcu ödemezse, alacaklı ipotekli taşınmazın satılmasını talep edebilir.
I) İpotekli Taşınmaz Sahibi Borçludan Başka Bir Kişiyse
Eğer ipotek, borçlu dışındaki bir kişinin mülkiyetindeki taşınmaz mal üzerine kuruluysa veya mülkiyet hakkı başka birine geçmişse, takip talebinde bulunan kişi mutlaka bu ilgili kişiyi dahil etmelidir. Bu durumda, ipotekli taşınmaz sahibi ile borçlu arasında zorunlu bir takip ortaklığı mevcuttur. Eğer ipotekli taşınmaz sahibi bu borçtan sorumlu değilse, alacaklının gönderdiği ödeme veya icra emri, bu kişinin de hedef alındığı taleplere bağlı olarak sonuç doğurabilir.
İ) Yargıtay Kararları
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/4486 E. ve 2021/548 K. sayılı kararı:
“Kural olarak alacağın muacceliyetinin, bir ihbarın yapılmasına bağlı olduğu durumlarda, alacaklının hem asıl borçluya hem de borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan ipotekli taşınmaz malikine, muacceliyet ihbarında bulunmadan icra takibi yapması mümkün değildir. (M.K. 802 md., TMK. 887 md.) Zira, Borçlar Kanunu’nun 117/2.maddesinde yer alan borcun ifa edileceği gün (vade tarihi) sözleşmede yer almamıştır. Bu durumda, borçlunun temerrüdünün ne zaman gerçekleştiğinin saptanmasında Borçlar Kanunu’nun 117/2.maddesinin(818 Sayılı BK’nun 101/1.maddesi); “muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla mütemerrit olur” hükmü dikkate alınmalıdır. Somut olayda, …’nin kendi borcu sebebiyle yine kendisine ait taşınmazını, alacaklıya kesin borç ipoteği şeklinde ipotek tesis ettirdiği, anılan ipoteğin süresiz olarak kurulduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda alacaklının, borçluya takip öncesi ihbarda bulunması zorunlu olup ihbar olmaksızın, borçlu aleyhine ipoteğe dayalı ilamlı takip başlatmış olması usul ve yasaya aykırıdır. … ipotekli taşınmazın maliki yönünden ise icra emrinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/878 E. ve 2020/8858 K. sayılı kararı:
“İpotek veren taşınmaz maliki üçüncü kişiye, İİK’nun 150/ı maddesi gereğince hesap özeti gönderilmesi zorunluluğu bulunmamakta ise de; ipotek veren üçüncü kişi hakkında takip yapılabilmesi için Türk Medeni Kanunu’nun 887. maddesi uyarınca, alacağın kendisinden istenilmesi, yani muacceliyet ihtarının gönderilmesi gerekmektedir. Bir başka ifadeyle, söz konusu düzenleme gereğince, ipotekli taşınmaz maliki üçüncü şahsa ihbar yapılmadıkça, onun yönünden borç muaccel olmayacağından hakkında icra takibi başlatılamaz. Ayrıca belirtmek gerekir ki, İİK’nun 150/ı maddesinin son cümlesi; “Hesap özetinin, tazmin talebinin veya ihtarın ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye tebliğ edilmesi veya tebliğ edilmiş sayılması, Türk Medeni Kanunu’nun 887. maddesinde öngörülen ödeme istemi yerine geçer” hükmünü içermektedir. Anılan madde hükmü gereğince, ipotekli taşınmaz maliklerine icra emri gönderilebilmesi için, alacaklı tarafından, kredi sözleşmesinde yazılı ya da ipotek akit tablosunda belirtilen adreslerine, noter aracılığı ile hesap kat ihtarının gönderilmesi gerekir. Bu husus kamu düzeninden ve ilamlı takip yapma şartı olup, İİK’nun 16/2. maddesi gereğince süresiz şikayete tâbidir ve mahkemece re’sen nazara alınmalıdır. Yukarıda anılan yasal düzenlemelere göre, İİK’nun 150/ı maddesi kapsamında ipotekli takip yapılabilmesi ve icra emri gönderilebilmesi için, asıl borçlu ve ipotek veren taşınmaz malikleri 3. kişilere, ihtarnameye ilişkin tebligatın İİK’nun 68/b koşullarında yapılmış sayılması gerekir.”
