6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihli, E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararı yayımlandı. Mahkeme, önalım davasında rayiç bedel esasını getiren Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasını iptal etti. Kanuna eklenen geçiş hükmünün ilgili fıkrası da iptal edildi; iptal hükümleri hemen değil, kararın yayımından dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.
İptal edilen kural ne diyor?
Önalım (şufa) hakkı, paylı bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlara o payı öncelikle alma imkânı verir ve alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
- Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’la değiştirilen ikinci fıkrasına göre dava konusu payın rayiç bedelini hâkim gecikmeksizin belirler; önalım hakkı sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde gösterilen yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.
- Değişiklikten önce bu fıkra rayiç bedeli değil satış bedelini esas alıyordu; Anayasa Mahkemesi 2023 tarihli bir kararında bu “satış bedeli” ibaresini Anayasa’ya aykırı görmemişti.
- Türk Medeni Kanunu’na 7571 sayılı Kanun’la eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da 734. maddedeki bu değişikliğin, değişiklik yürürlüğe girmeden önce açılmış davalarda uygulanmasını öngörüyor.
Anayasa Mahkemesi kuralı neden iptal etti?
Karar, on üç asliye hukuk mahkemesinin itiraz başvuruları ile bir grup milletvekilinin açtığı iptal davasının birleştirilmesiyle verildi. Mahkemenin gerekçesi özetle şöyle:
- Önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibince aynen üstlenilmesi esasına dayanır; hak sahibi satış sözleşmesinde alıcının yerine geçer.
- Rayiç bedel esası, satıcı ile alıcının serbest iradeleriyle kararlaştırdığı bedeli devre dışı bırakır. Alıcıya ödediğinden farklı bir bedel ödenmesi, alıcının haksız kazanç elde etmesine de haksız yere zarara uğramasına da yol açabilir.
- Önalım hakkı sahibi ne kadar ödeyeceğini ancak yargılamanın sonunda öğrenir; bu da onu belirsiz bir konuma sokar.
- Bu nedenlerle tarafların menfaatleri arasında adil denge kurulmamıştır; kural Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırıdır.
Fıkradaki “rayiç bedeli” ibaresi oyçokluğuyla iptal edildi; dört üye karşıoy kullandı. Fıkranın kalan kısmı ile geçici 1. maddenin ikinci fıkrası, uygulanma imkânı kalmadığı için oybirliğiyle iptal edildi.
İptal ne zaman yürürlüğe girecek?
Mahkeme, iptalin doğuracağı hukuksal boşluğu kamu yararını ihlal edici nitelikte gördü ve iptal hükümlerinin kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi. Resmî mevzuat metnindeki nota göre bu tarih 6 Ağustos 2027’dir. İptal hükümlerinin yürürlüğe girişi ertelendiği için 734. maddenin ikinci fıkrası ile geçici 1. maddenin ikinci fıkrası bu tarihe kadar yürürlükte kalır; Mahkeme yürürlüğün durdurulması taleplerini de bu erteleme nedeniyle oybirliğiyle reddetti.
Karar, 6 Ağustos 2027’den sonra hangi bedelin esas alınacağını belirlemiyor. Anayasa’nın 153. maddesine göre iptal kararının yürürlüğe girişi ertelendiğinde Türkiye Büyük Millet Meclisi, doğan hukuki boşluğu dolduracak kanun teklifini öncelikle görüşür; iptal kararları geriye yürümez.
Paydaşlar ve payı satın alanlar şimdi ne yapmalı?
Karar, paylı taşınmazda payını satan paydaşı, payı satın alan üçüncü kişiyi ve önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaşları ilgilendiriyor.
- Süreleri kaçırmayın. Karar hak düşürücü süreleri değiştirmedi: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten üç ay ve her hâlde satıştan bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bir yıllık üst süre 7571 sayılı Kanun’la getirildi; bu değişiklik yürürlüğe girmeden önce yapılmış satışlarda eski hükümdeki iki yıllık üst süre uygulanır (TMK geçici m.1). İptalin yürürlüğe girmesini bekleyerek dava açmayı ertelemek hakkın düşmesine yol açabilir.
- Davanız sürüyorsa kesin süreye uyun. Fıkra 6 Ağustos 2027’ye kadar yürürlükte olduğundan, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile tapu giderlerini verilen kesin sürede yatırmak en güvenli yoldur; yürürlükteki kurala göre bu yükümlülük yerine getirilmezse payın adınıza tesciline karar verilemez. Davanız bu tarihten sonra da sürecekse hangi bedel kuralının uygulanacağını dosyanızın aşamasına göre ayrıca değerlendirin.
- Payı satın aldıysanız ödeme belgelerinizi saklayın. Ödediğiniz bedeli ve tapu giderlerini gösteren dekont ve makbuzlar, bedele ilişkin bir uyuşmazlıkta işinize yarar.
- Yasal düzenlemeyi izleyin. 6 Ağustos 2027’ye kadar yeni bir düzenleme yapılırsa, davanıza uygulanacak kural bu düzenlemenin geçiş hükmüne göre değişebilir.
Önalım hakkının şartları ve dava süreci Şufa Hakkı (Önalım) Davası yazısında, paylı taşınmazda ortaklığı sona erdirmenin yolu ise Ortaklığın Giderilmesi Davası yazısında anlatılıyor.
Künye
Resmî Gazete: 06.11.2026, Sayı 33422
Dayanak: Anayasa Mahkemesi, E. 2026/23, K. 2026/162, 16.07.2026 (iptal); 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732, 733, 734, geçici m.1; 7571 sayılı Kanun m.35, 36, 37; Anayasa m.5, 35, 153; 6216 sayılı Kanun m.43, 66
Resmî metin: Resmî Gazete
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir.
Av. Muhammet Ali BEYHAN
Bu konuda sorunuz mu var?
Bu yazının konusuyla ilgili genel nitelikteki sorunuzu aşağıdaki formdan iletebilirsiniz. Sorular yayımlanmadan önce incelenir; yalnız yanıtlanan sorular bu bölümde görünür.